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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSore (40)
Surface160m²
Coût Total276 920€
Loyer Annuel16 640€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 181,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 160 m², Bâtiment de 1 étage, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1860, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Cuisine coin cuisine, Salle à manger, Salle de séjour, Terrain de 3239 m², Travaux, Calme

A VENDRE / A ACHETER Maison de ville lumineuse, offrant de beaux volumes, édifiée sur un étage. Vous trouverez dans la maison principale une salle à manger de 32m², une cuisine de 19m², un cellier de 13m² et une chambre de 23m² avec point d'eau. A l'étage, trois chambres de 11m², 13m² et 22m² et une salle d'eau de 7m². La vie à l'extèrieur, côté forêt, vous assurera détente autour de la piscine et le calme au mileu des arbres à proximité de la Petite Leyre. Le plus de ce bien, un studio indépendant avec salle d'eau, kitchenette et lit en mezzanine pour recevoir des amis ou un complement de revenu locatif. Quelques travaux sont à prévoir comme la salle de bain à l'étage et la décoration est à repenser pour en faire votre cocon. Pour plus d'informations et organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter: Bertrand Enregistré au RSAC de Mont de Marsan sous le numéro 913 780 821.

Ville : Sore
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40430
Coordonnées : 44.320650, -0.576050
Total : 276 920€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 72 800€
Valeur du bien : 261 800€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16640€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1739€/mois
Fourchette annuelle : 13267€ - 20872€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 386,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 467,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 978,04€
Coût de l'assurance :24 230,50€
Taxe foncière : 1 664,04€/an
Soit par mois : 138,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 386,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 605,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 800 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 200€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sore (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 640 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 969 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 004 €
Revenus locatifs : +16 640 €
Charges déductibles : -85 004 €
Résultat foncier Année 1 : -68 363 €(Déficit de 68 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 204 €/an
Revenus locatifs : +16 640 €
Charges déductibles : -12 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46963.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 640 €85 013 €9 580 €-68 373 €21 400 €46 973 €46 973 €
216 973 €11 962 €9 329 €5 011 €--41 961 €
317 313 €11 702 €9 069 €5 611 €--36 351 €
417 659 €11 433 €8 800 €6 226 €--30 125 €
518 012 €11 154 €8 521 €6 858 €--23 267 €
618 372 €10 866 €8 232 €7 507 €--15 760 €
718 740 €10 567 €7 934 €8 173 €--7 587 €
819 115 €10 257 €7 624 €8 857 €---
919 497 €9 937 €7 303 €9 560 €---
1019 887 €9 605 €6 972 €10 282 €---
1120 285 €9 261 €6 628 €11 024 €---
1220 690 €8 905 €6 272 €11 785 €---
1321 104 €8 536 €5 903 €12 568 €---
1421 526 €8 155 €5 521 €13 371 €---
1521 957 €7 759 €5 126 €14 197 €---
1622 396 €7 350 €4 717 €15 046 €---
1722 844 €6 926 €4 293 €15 918 €---
1823 301 €6 487 €3 854 €16 813 €---
1923 767 €6 033 €3 399 €17 734 €---
2024 242 €5 562 €2 928 €18 680 €---
2124 727 €5 074 €2 441 €19 653 €---
2225 221 €4 569 €1 936 €20 652 €---
2325 726 €4 047 €1 413 €21 679 €---
2426 240 €3 505 €872 €22 735 €---
2526 765 €2 944 €311 €23 821 €---
TOTAL532 999 €277 610 €138 978 €255 389 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 494 €-6 420 €+9 914 €
2+3 494 €0 €+3 494 €
3+3 494 €0 €+3 494 €
4+3 494 €0 €+3 494 €
5+3 494 €0 €+3 494 €
6+3 494 €0 €+3 494 €
7+3 494 €0 €+3 494 €
8+3 494 €+381 €+3 113 €
9+3 494 €+2 868 €+626 €
10+3 494 €+3 085 €+409 €
11+3 494 €+3 307 €+187 €
12+3 494 €+3 536 €-42 €
13+3 494 €+3 770 €-276 €
14+3 494 €+4 011 €-517 €
15+3 494 €+4 259 €-765 €
16+3 494 €+4 514 €-1 020 €
17+3 494 €+4 775 €-1 281 €
18+3 494 €+5 044 €-1 550 €
19+3 494 €+5 320 €-1 826 €
20+3 494 €+5 604 €-2 110 €
21+3 494 €+5 896 €-2 402 €
22+3 494 €+6 196 €-2 702 €
23+3 494 €+6 504 €-3 010 €
24+3 494 €+6 821 €-3 327 €
25+3 494 €+7 146 €-3 652 €
Total+87 350 €+76 617 €+10 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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