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vente - appartement

VilleSisteron (04)
Surface104.76m²
Coût Total188 050€
Loyer Annuel11 822€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 104.76 m²
Prix au m² : 1 575,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Terrasse, Parking

A vendre, à SISTERON dans le quartier recherché des plantiers, dans une résidence sécurisée avec barrière automatique, appartement type 4 avec de beaux volumes. Idéalement exposé sud et ouest, il est en bon état général et se situe en premier et dernier étage. Il comprend un perron, un grand séjour lumineux climatisé avec cuisine aménagée ouverte, une grande terrasse, trois chambres, une salle de bains, wc indépendant, cellier et local technique. Une remise ainsi qu'une place de parking privative complètent ce bien. A visiter sans tarder !!!

Axel HANOUN RSAC 804811495 EI GAP DPE : D Honoraires à charge vendeur

Contactez l'agence ERA VDS IMMO au 04.92.62.51.32 pour de plus amples informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Retrouvez tous les biens de l'agence sur www.vdsimmo.com découvrez nos maisons à vendre 04 et 05 sur Sisteron, Château-Arnoux-St Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Thèze, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac... achat-vente-location-gestion immobilière Copropriété de 23 lots - dont 3 lots habitation.(Copropriété en cours de constitution). Axel HANOUN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 804811495 - Gap.

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.188277, 5.949011
Total : 188 050€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 9 850€
Valeur du bien : 174 850€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.76m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11822€/an
Fourchette totale : 772€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9262€ - 15090€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 585,32 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 078 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-1 078€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-21 972€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 019,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 285,29€
Coût de l'assurance :22 566,00€
Taxe foncière : 1 182,19€/an
Soit par mois : 98,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et joints de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 850 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salle de bain - Rénovation légère:2 000€
    Rafraîchissement peinture et joints: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (inclut peinture et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sisteron. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix de peinture sont estimés à 50€/m² pour un rafraîchissement standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 822 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 903 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 490 €
Revenus locatifs : +11 822 €
Charges déductibles : -18 490 €
Résultat foncier Année 1 : -6 668 €(Déficit de 6 668 €)
Imputable sur revenu global : 6 668 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 640 €/an
Revenus locatifs : +11 822 €
Charges déductibles : -8 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 182 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 822 €18 496 €6 561 €-6 674 €6 674 €--
212 058 €8 475 €6 390 €3 583 €---
312 300 €8 298 €6 213 €4 002 €---
412 546 €8 114 €6 029 €4 432 €---
512 796 €7 924 €5 839 €4 873 €---
613 052 €7 727 €5 642 €5 326 €---
713 313 €7 522 €5 438 €5 791 €---
813 580 €7 311 €5 226 €6 269 €---
913 851 €7 092 €5 007 €6 760 €---
1014 128 €6 865 €4 780 €7 264 €---
1114 411 €6 630 €4 545 €7 781 €---
1214 699 €6 386 €4 301 €8 313 €---
1314 993 €6 134 €4 049 €8 859 €---
1415 293 €5 873 €3 788 €9 420 €---
1515 599 €5 602 €3 517 €9 997 €---
1615 911 €5 321 €3 237 €10 589 €---
1716 229 €5 031 €2 946 €11 198 €---
1816 554 €4 730 €2 645 €11 824 €---
1916 885 €4 418 €2 333 €12 466 €---
2017 222 €4 095 €2 011 €13 127 €---
2117 567 €3 761 €1 676 €13 806 €---
2217 918 €3 414 €1 330 €14 504 €---
2318 276 €3 055 €971 €15 221 €---
2418 642 €2 684 €599 €15 958 €---
2519 015 €2 299 €214 €16 716 €---
TOTAL378 660 €157 256 €95 285 €221 404 €6 674 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 002 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 483 €-2 002 €+4 485 €
2+2 483 €+1 075 €+1 408 €
3+2 483 €+1 201 €+1 282 €
4+2 483 €+1 329 €+1 154 €
5+2 483 €+1 462 €+1 021 €
6+2 483 €+1 598 €+885 €
7+2 483 €+1 737 €+746 €
8+2 483 €+1 881 €+602 €
9+2 483 €+2 028 €+455 €
10+2 483 €+2 179 €+304 €
11+2 483 €+2 334 €+149 €
12+2 483 €+2 494 €-11 €
13+2 483 €+2 658 €-175 €
14+2 483 €+2 826 €-343 €
15+2 483 €+2 999 €-516 €
16+2 483 €+3 177 €-694 €
17+2 483 €+3 359 €-876 €
18+2 483 €+3 547 €-1 064 €
19+2 483 €+3 740 €-1 257 €
20+2 483 €+3 938 €-1 455 €
21+2 483 €+4 142 €-1 659 €
22+2 483 €+4 351 €-1 868 €
23+2 483 €+4 566 €-2 083 €
24+2 483 €+4 787 €-2 304 €
25+2 483 €+5 015 €-2 532 €
Total+62 075 €+66 421 €+-4 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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