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Achat : Appartement Belfort (90000)

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface78m²
Coût Total150 800€
Loyer Annuel8 565€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 346,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

? À vendre à Belfort – T4 lumineux avec garage et cave✨ Caroline et Christelle, vos mandataires en immobilier du groupe C2i by Efficity, vous proposent de découvrir ce lumineux appartement de 79,30 m², idéalement situé à deux pas du marché des Vosges, dans une copropriété à taille humaine.? Caractéristiques de l’appartement :3ᵉ étage avec ascenseur ?Grande entrée desservant toutes les pièces ?Pièce de vie lumineuse avec balcon de 15 m² ?Cuisine séparée meublée avec cellier attenant ?️2 chambres spacieuses ?️Salle d’eau récente ? de moins de 10 ans Garage ? et cave ?️ (un garage est rare sur ce secteur !)? À prévoir : quelques travaux de remise au goût du jour pour personnaliser votre futur chez-vous ?️Taxe foncière : 1572 euros? À découvrir sans tarder !

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 150 800€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 142 400€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8565€/an
Fourchette totale : 556€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6671€ - 10996€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 780,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 900,92€
Coût de l'assurance :13 572,00€
Taxe foncière : 1 572,00€/an
Soit par mois : 131,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 713,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 565 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 367 €
Revenus locatifs : +8 565 €
Charges déductibles : -44 367 €
Résultat foncier Année 1 : -35 802 €(Déficit de 35 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 967 €/an
Revenus locatifs : +8 565 €
Charges déductibles : -6 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14402.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 565 €44 372 €4 857 €-35 807 €21 400 €14 407 €14 407 €
28 736 €6 841 €4 726 €1 896 €--12 511 €
38 911 €6 705 €4 590 €2 206 €--10 305 €
49 089 €6 565 €4 450 €2 525 €--7 781 €
59 271 €6 420 €4 305 €2 851 €--4 929 €
69 456 €6 270 €4 155 €3 186 €--1 743 €
79 645 €6 115 €4 000 €3 530 €---
89 838 €5 956 €3 841 €3 883 €---
910 035 €5 791 €3 676 €4 245 €---
1010 236 €5 620 €3 505 €4 616 €---
1110 441 €5 444 €3 329 €4 997 €---
1210 649 €5 262 €3 147 €5 387 €---
1310 862 €5 074 €2 959 €5 788 €---
1411 080 €4 880 €2 765 €6 200 €---
1511 301 €4 679 €2 564 €6 622 €---
1611 527 €4 472 €2 357 €7 055 €---
1711 758 €4 258 €2 143 €7 500 €---
1811 993 €4 036 €1 922 €7 956 €---
1912 233 €3 808 €1 693 €8 425 €---
2012 477 €3 572 €1 457 €8 906 €---
2112 727 €3 328 €1 213 €9 399 €---
2212 982 €3 076 €961 €9 906 €---
2313 241 €2 816 €701 €10 426 €---
2413 506 €2 547 €432 €10 959 €---
2513 776 €2 269 €154 €11 507 €---
TOTAL274 337 €160 173 €69 901 €114 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 799 €-6 420 €+8 219 €
2+1 799 €0 €+1 799 €
3+1 799 €0 €+1 799 €
4+1 799 €0 €+1 799 €
5+1 799 €0 €+1 799 €
6+1 799 €0 €+1 799 €
7+1 799 €+536 €+1 263 €
8+1 799 €+1 165 €+634 €
9+1 799 €+1 273 €+526 €
10+1 799 €+1 385 €+414 €
11+1 799 €+1 499 €+300 €
12+1 799 €+1 616 €+183 €
13+1 799 €+1 737 €+62 €
14+1 799 €+1 860 €-61 €
15+1 799 €+1 987 €-188 €
16+1 799 €+2 117 €-318 €
17+1 799 €+2 250 €-451 €
18+1 799 €+2 387 €-588 €
19+1 799 €+2 527 €-728 €
20+1 799 €+2 672 €-873 €
21+1 799 €+2 820 €-1 021 €
22+1 799 €+2 972 €-1 173 €
23+1 799 €+3 128 €-1 329 €
24+1 799 €+3 288 €-1 489 €
25+1 799 €+3 452 €-1 653 €
Total+44 975 €+34 249 €+10 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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