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F3 centre de Nîmes de 75m2

VilleNîmes (30)
Surface75m²
Coût Total126 175€
Loyer Annuel10 151€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 625 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 208,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À deux pas des Halles (50 mètres), au 22 rue des lombards , Nîmes ,découvrez cet appartement de caractère situé au 1er étage d’un immeuble ancien, offrant tout le charme du style haussmannien : hauteur sous plafond, cheminée d’ornement et beaux volumes.

Composition : • Un séjour lumineux agrémenté d’une cheminée décorative • Une cuisine neuve, entièrement rénovée • Une salle de bains refaite à neuf • Deux chambres confortables, dont une de belle superficie

Les plus : • Libre de toute occupation • Charges de copropriété : 1 188 €/an (eau incluse) • Taxe foncière : 910 €/an • DPE : classe E

Emplacement exceptionnel : hypercentre de Nîmes, commerces, Halles, transports et commodités accessibles à pied.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.839920, 4.360260
Total : 126 175€
Prix d'acquisition : 90 625€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 118 925€
Frais de notaire : 7 250€
Coût estimé : 7 250€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10151€/an
Fourchette totale : 668€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8012€ - 12862€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 267,12 €/m²
Basé sur :1285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 034 €
Prix d'achat :90 625 €
Décote à l'achat :-79 409€ (-46.7%)
Marge achat-revente :43 859€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 299,53€
Coût de l'assurance :11 040,31€
Taxe foncière : 910,00€/an
Soit par mois : 75,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 99,00€/mois
Soit par an : 1 188,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 800€ = 5800€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 700€/fenêtre × 7 = 4900€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€ = 1600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 175 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 075 €
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -35 075 €
Résultat foncier Année 1 : -24 924 €(Déficit de 24 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 775 €/an
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -6 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3523.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 906 €(65% de 90 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 142 €/an
Calcul : 58 906 € × 3,636% = 2 142 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 151 €35 079 €4 239 €-24 928 €21 400 €3 528 €3 528 €
210 354 €6 667 €4 127 €3 688 €---
310 561 €6 550 €4 010 €4 011 €---
410 773 €6 430 €3 890 €4 343 €---
510 988 €6 305 €3 765 €4 683 €---
611 208 €6 176 €3 636 €5 032 €---
711 432 €6 043 €3 503 €5 389 €---
811 661 €5 905 €3 365 €5 756 €---
911 894 €5 762 €3 222 €6 132 €---
1012 132 €5 614 €3 075 €6 517 €---
1112 374 €5 461 €2 922 €6 913 €---
1212 622 €5 303 €2 764 €7 318 €---
1312 874 €5 140 €2 600 €7 734 €---
1413 132 €4 971 €2 431 €8 161 €---
1513 394 €4 796 €2 256 €8 599 €---
1613 662 €4 614 €2 075 €9 048 €---
1713 935 €4 427 €1 888 €9 508 €---
1814 214 €4 233 €1 694 €9 981 €---
1914 498 €4 033 €1 493 €10 466 €---
2014 788 €3 825 €1 286 €10 963 €---
2115 084 €3 611 €1 071 €11 473 €---
2215 386 €3 389 €849 €11 997 €---
2315 694 €3 159 €620 €12 534 €---
2416 007 €2 922 €382 €13 086 €---
2516 328 €2 676 €136 €13 652 €---
TOTAL325 146 €153 090 €61 300 €172 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €+48 €+2 084 €
3+2 132 €+1 203 €+929 €
4+2 132 €+1 303 €+829 €
5+2 132 €+1 405 €+727 €
6+2 132 €+1 510 €+622 €
7+2 132 €+1 617 €+515 €
8+2 132 €+1 727 €+405 €
9+2 132 €+1 840 €+292 €
10+2 132 €+1 955 €+177 €
11+2 132 €+2 074 €+58 €
12+2 132 €+2 196 €-64 €
13+2 132 €+2 320 €-188 €
14+2 132 €+2 448 €-316 €
15+2 132 €+2 580 €-448 €
16+2 132 €+2 714 €-582 €
17+2 132 €+2 852 €-720 €
18+2 132 €+2 994 €-862 €
19+2 132 €+3 140 €-1 008 €
20+2 132 €+3 289 €-1 157 €
21+2 132 €+3 442 €-1 310 €
22+2 132 €+3 599 €-1 467 €
23+2 132 €+3 760 €-1 628 €
24+2 132 €+3 926 €-1 794 €
25+2 132 €+4 095 €-1 963 €
Total+53 300 €+51 617 €+1 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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