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Immeuble 6 pièces 106 m²

VilleTour-du-Pin (38)
Surface106
Coût Total157 720
Loyer Annuel16 720
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+438
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 933,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 106 m²

LA TOUR DU PIN - IMMEUBLE 6 pièces + 1 local commercial avec entrée indépendante + Combles aménageables - vendu en l'état en monopropriété, très bien situé en plein centre ville. Beau potentiel pour de l'investissement, de la découpe et de la revente en lots. TOTAL SURFACE AMENAGEABLE = 145m2 env. répartis ainsi :

  • RDC : local commercial de 42m2 environ, 2 pièces avec vitrine et entrée. Cave attenante. Indépendemment : 1 Entrée et couloir d'accès aux étages
  • R+1 superficie globale 32m2 env : Cuisine, séjour, chambre, sde/wc. Couloir indépendant d'accès au R+2
  • R+2 superficie globale 32m2 env: Cuisine, séjour, chambre, sde/wc. Couloir indépendant d'accès aux combles
  • R+3 superficie plancher 40m2 env: Combles aménageables Pour plus d'informations contacter VALERIE PEROT - Agente commerciale Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par Mme. Valerie PEROT - EIRL - NoRSAC: 512564501, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de VIENNE

Surface : 106 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Coordonnées : 45.562073, 5.444439
Total : 157 720
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 50 800
Valeur du bien : 149 800
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 16.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16720€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 13332€ - 20969€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 13.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 000,68 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 072
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-113 072 (-53.3%)
Marge achat-revente :54 352€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 816,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 365,71
Coût de l'assurance :11 829,00
Taxe foncière : 1 672,04€/an
Soit par mois : 139,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :437,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation lourde chambres: 32 m² × 150€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 600
    Peinture salon: 38 m² × 45€/m² = 1710€, Mise aux normes électricité: 1 point × 90€ = 90€, Total = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:400
    Rénovation couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tour-du-Pin. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 720 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 161
Revenus locatifs : +16 720
Charges déductibles : -58 161
Résultat foncier Année 1 : -41 441(Déficit de 41 441 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 041
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 361 €/an
Revenus locatifs : +16 720
Charges déductibles : -7 361
Résultat foncier Années 2+ : 9 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20040.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 72058 1665 221-41 44621 400 €20 046 €20 046 €
217 0557 2275 0819 828--10 218 €
317 3967 0824 93710 314---
417 7446 9334 78810 811---
518 0996 7794 63411 320---
618 4616 6194 47411 841---
718 8306 4544 30912 376---
819 2076 2844 13912 923---
919 5916 1073 96213 483---
1019 9825 9253 78014 057---
1120 3825 7363 59114 646---
1220 7905 5413 39615 248---
1321 2065 3403 19515 866---
1421 6305 1312 98616 498---
1522 0624 9162 77017 147---
1622 5034 6932 54817 811---
1722 9544 4622 31718 491---
1823 4134 2242 07919 189---
1923 8813 9771 83219 904---
2024 3593 7231 57720 636---
2124 8463 4591 31421 387---
2225 3433 1871 04122 156---
2325 8492 90576022 945---
2426 3662 61346823 753---
2526 8942 31216724 582---
TOTAL535 560179 79675 366355 76521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 765
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511-6 420+9 931
2+3 5110+3 511
3+3 511+29+3 482
4+3 511+3 243+268
5+3 511+3 396+115
6+3 511+3 552-41
7+3 511+3 713-202
8+3 511+3 877-366
9+3 511+4 045-534
10+3 511+4 217-706
11+3 511+4 394-883
12+3 511+4 575-1 064
13+3 511+4 760-1 249
14+3 511+4 950-1 439
15+3 511+5 144-1 633
16+3 511+5 343-1 832
17+3 511+5 547-2 036
18+3 511+5 757-2 246
19+3 511+5 971-2 460
20+3 511+6 191-2 680
21+3 511+6 416-2 905
22+3 511+6 647-3 136
23+3 511+6 883-3 372
24+3 511+7 126-3 615
25+3 511+7 374-3 863
Total+87 775+106 729+-18 954
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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