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Immeuble 6 pièces 106 m²

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface106m²
Coût Total157 720€
Loyer Annuel16 720€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 933,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 106 m²

LA TOUR DU PIN - IMMEUBLE 6 pièces + 1 local commercial avec entrée indépendante + Combles aménageables - vendu en l'état en monopropriété, très bien situé en plein centre ville. Beau potentiel pour de l'investissement, de la découpe et de la revente en lots. TOTAL SURFACE AMENAGEABLE = 145m2 env. répartis ainsi :

  • RDC : local commercial de 42m2 environ, 2 pièces avec vitrine et entrée. Cave attenante. Indépendemment : 1 Entrée et couloir d'accès aux étages
  • R+1 superficie globale 32m2 env : Cuisine, séjour, chambre, sde/wc. Couloir indépendant d'accès au R+2
  • R+2 superficie globale 32m2 env: Cuisine, séjour, chambre, sde/wc. Couloir indépendant d'accès aux combles
  • R+3 superficie plancher 40m2 env: Combles aménageables Pour plus d'informations contacter VALERIE PEROT - Agente commerciale Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par Mme. Valerie PEROT - EIRL - NoRSAC: 512564501, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de VIENNE

Surface : 106 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Coordonnées : 45.562073, 5.444439
Total : 157 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 149 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 16.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16720€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 13332€ - 20969€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 13.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 000,68 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 072 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-113 072€ (-53.3%)
Marge achat-revente :54 352€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 816,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 365,71€
Coût de l'assurance :11 829,00€
Taxe foncière : 1 672,04€/an
Soit par mois : 139,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :437,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 32 m² × 150€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Peinture salon: 38 m² × 45€/m² = 1710€, Mise aux normes électricité: 1 point × 90€ = 90€, Total = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:400€
    Rénovation couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tour-du-Pin. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 161 €
Revenus locatifs : +16 720 €
Charges déductibles : -58 161 €
Résultat foncier Année 1 : -41 441 €(Déficit de 41 441 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 041 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 361 €/an
Revenus locatifs : +16 720 €
Charges déductibles : -7 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20040.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 720 €58 166 €5 221 €-41 446 €21 400 €20 046 €20 046 €
217 055 €7 227 €5 081 €9 828 €--10 218 €
317 396 €7 082 €4 937 €10 314 €---
417 744 €6 933 €4 788 €10 811 €---
518 099 €6 779 €4 634 €11 320 €---
618 461 €6 619 €4 474 €11 841 €---
718 830 €6 454 €4 309 €12 376 €---
819 207 €6 284 €4 139 €12 923 €---
919 591 €6 107 €3 962 €13 483 €---
1019 982 €5 925 €3 780 €14 057 €---
1120 382 €5 736 €3 591 €14 646 €---
1220 790 €5 541 €3 396 €15 248 €---
1321 206 €5 340 €3 195 €15 866 €---
1421 630 €5 131 €2 986 €16 498 €---
1522 062 €4 916 €2 770 €17 147 €---
1622 503 €4 693 €2 548 €17 811 €---
1722 954 €4 462 €2 317 €18 491 €---
1823 413 €4 224 €2 079 €19 189 €---
1923 881 €3 977 €1 832 €19 904 €---
2024 359 €3 723 €1 577 €20 636 €---
2124 846 €3 459 €1 314 €21 387 €---
2225 343 €3 187 €1 041 €22 156 €---
2325 849 €2 905 €760 €22 945 €---
2426 366 €2 613 €468 €23 753 €---
2526 894 €2 312 €167 €24 582 €---
TOTAL535 560 €179 796 €75 366 €355 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511 €-6 420 €+9 931 €
2+3 511 €0 €+3 511 €
3+3 511 €+29 €+3 482 €
4+3 511 €+3 243 €+268 €
5+3 511 €+3 396 €+115 €
6+3 511 €+3 552 €-41 €
7+3 511 €+3 713 €-202 €
8+3 511 €+3 877 €-366 €
9+3 511 €+4 045 €-534 €
10+3 511 €+4 217 €-706 €
11+3 511 €+4 394 €-883 €
12+3 511 €+4 575 €-1 064 €
13+3 511 €+4 760 €-1 249 €
14+3 511 €+4 950 €-1 439 €
15+3 511 €+5 144 €-1 633 €
16+3 511 €+5 343 €-1 832 €
17+3 511 €+5 547 €-2 036 €
18+3 511 €+5 757 €-2 246 €
19+3 511 €+5 971 €-2 460 €
20+3 511 €+6 191 €-2 680 €
21+3 511 €+6 416 €-2 905 €
22+3 511 €+6 647 €-3 136 €
23+3 511 €+6 883 €-3 372 €
24+3 511 €+7 126 €-3 615 €
25+3 511 €+7 374 €-3 863 €
Total+87 775 €+106 729 €+-18 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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