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Appartement loué 76m2 Quartier calme

VilleDésertines (03)
Surface76m²
Coût Total83 800€
Loyer Annuel6 841€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 894,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, je met en vente mon appartement actuellement loué à 500€ par mois, avec une prévision de charge à 100€

L’appartement est situé dans un quartier très calme, il est composé d’une cave et d’un garage. L’achat idéal pour un jeune investisseur, je m’en sépare à contre cœur, pour des raisons professionnelles.

Il est au goût du jour et ne présente actuellement aucun frais à prévoir. Et la copropriété n’envisage aucun gros travaux. Le prix est à débattre dans la limite du raisonnable au vu de l’offre.

N’hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements.

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.346300, 2.623090
Total : 83 800€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 10 360€
Valeur du bien : 78 360€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6841€/an
Fourchette totale : 463€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 5556€ - 8422€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :546,88 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 563 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+26 437€ (+63.6%)
Marge achat-revente :-42 237€ (-101.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 437,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 043,41€
Coût de l'assurance :7 332,50€
Taxe foncière : 684,06€/an
Soit par mois : 57,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 360 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 309 €
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -15 309 €
Résultat foncier Année 1 : -8 468 €(Déficit de 8 468 €)
Imputable sur revenu global : 8 468 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 949 €/an
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -4 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 892 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 841 €15 311 €2 774 €-8 471 €8 471 €--
26 977 €4 877 €2 700 €2 100 €---
37 117 €4 801 €2 623 €2 316 €---
47 259 €4 721 €2 544 €2 538 €---
57 404 €4 639 €2 462 €2 765 €---
67 553 €4 555 €2 377 €2 998 €---
77 704 €4 467 €2 290 €3 237 €---
87 858 €4 376 €2 199 €3 481 €---
98 015 €4 283 €2 105 €3 732 €---
108 175 €4 186 €2 008 €3 990 €---
118 339 €4 085 €1 908 €4 253 €---
128 505 €3 982 €1 804 €4 524 €---
138 676 €3 875 €1 697 €4 801 €---
148 849 €3 764 €1 587 €5 085 €---
159 026 €3 649 €1 472 €5 377 €---
169 207 €3 531 €1 354 €5 676 €---
179 391 €3 408 €1 231 €5 982 €---
189 578 €3 282 €1 104 €6 297 €---
199 770 €3 151 €973 €6 619 €---
209 965 €3 015 €838 €6 950 €---
2110 165 €2 875 €698 €7 289 €---
2210 368 €2 731 €553 €7 637 €---
2310 575 €2 581 €404 €7 994 €---
2410 787 €2 426 €249 €8 361 €---
2511 003 €2 266 €89 €8 737 €---
TOTAL219 106 €104 837 €40 043 €114 269 €8 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 541 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-2 541 €+3 978 €
2+1 437 €+630 €+807 €
3+1 437 €+695 €+742 €
4+1 437 €+761 €+676 €
5+1 437 €+830 €+607 €
6+1 437 €+899 €+538 €
7+1 437 €+971 €+466 €
8+1 437 €+1 044 €+393 €
9+1 437 €+1 120 €+317 €
10+1 437 €+1 197 €+240 €
11+1 437 €+1 276 €+161 €
12+1 437 €+1 357 €+80 €
13+1 437 €+1 440 €-3 €
14+1 437 €+1 526 €-89 €
15+1 437 €+1 613 €-176 €
16+1 437 €+1 703 €-266 €
17+1 437 €+1 795 €-358 €
18+1 437 €+1 889 €-452 €
19+1 437 €+1 986 €-549 €
20+1 437 €+2 085 €-648 €
21+1 437 €+2 187 €-750 €
22+1 437 €+2 291 €-854 €
23+1 437 €+2 398 €-961 €
24+1 437 €+2 508 €-1 071 €
25+1 437 €+2 621 €-1 184 €
Total+35 925 €+34 281 €+1 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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