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Achat : Maison (40320)

VilleSamadet (40)
Surface157m²
Coût Total162 360€
Loyer Annuel14 438€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 500 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 729,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 157 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1028 m² de terrain, Cheminée, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

35 MN de Mont De Marsan, 10 MN d'HagetmauA pied des commerces, de l'école primaire et de l'arrët de bus pour le collège. Beaucoup de cachet pour cette ancienne maison avec murs en galets, sur cave. 157m²SH. : Entrée, cuisine aménagée donnant sur une belle terrasse avec accès jardin, salon avec cheminée insert, salle à manger, salle de bain, 3chambres (14, 13 et 20m²) possibilité 4 avec une pièce de 16m²(env. ) dont les murs sont en galets apparents. Buanderie (7m² env. ). 100m² environ de cave à hauteur d'homme. Chauffage Pompe à Chaleur Air/Eau. Assainissement: Tout à l'égout. Jardin de 300m² et Terrain agricole de 560m². Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 850 € et 1230 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Samadet
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.639970, -0.485950
Total : 162 360€
Prix d'acquisition : 114 500€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 153 200€
Frais de notaire : 9 160€
Coût estimé : 9 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14438€/an
Fourchette totale : 934€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 11207€ - 18600€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,89 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 655 €
Prix d'achat :114 500 €
Décote à l'achat :-72 155€ (-38.7%)
Marge achat-revente :24 295€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 658,96€
Coût de l'assurance :14 206,50€
Taxe foncière : 1 443,77€/an
Soit par mois : 120,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour de la cuisine aménagée
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquets usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 3240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger:3 000€
    Rafraîchissement salle à manger (20 m²): 150€/m² × 20 = 3000€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes électricité: 5000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Samadet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 438 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 360 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 210 €
Revenus locatifs : +14 438 €
Charges déductibles : -46 210 €
Résultat foncier Année 1 : -31 773 €(Déficit de 31 773 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 510 €/an
Revenus locatifs : +14 438 €
Charges déductibles : -7 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21072.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 425 €(65% de 114 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 706 €/an
Calcul : 74 425 € × 3,636% = 2 706 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 438 €46 216 €5 504 €-31 778 €10 700 €21 078 €21 078 €
214 726 €7 370 €5 358 €7 356 €--13 722 €
315 021 €7 220 €5 208 €7 801 €--5 920 €
415 321 €7 064 €5 052 €8 258 €---
515 628 €6 902 €4 890 €8 725 €---
615 940 €6 735 €4 723 €9 205 €---
716 259 €6 563 €4 551 €9 696 €---
816 584 €6 384 €4 372 €10 200 €---
916 916 €6 199 €4 187 €10 717 €---
1017 254 €6 008 €3 996 €11 247 €---
1117 599 €5 809 €3 797 €11 790 €---
1217 951 €5 604 €3 592 €12 347 €---
1318 310 €5 392 €3 380 €12 918 €---
1418 677 €5 173 €3 161 €13 504 €---
1519 050 €4 946 €2 934 €14 105 €---
1619 431 €4 710 €2 698 €14 721 €---
1719 820 €4 467 €2 455 €15 353 €---
1820 216 €4 215 €2 203 €16 001 €---
1920 621 €3 955 €1 943 €16 666 €---
2021 033 €3 685 €1 673 €17 348 €---
2121 454 €3 406 €1 394 €18 047 €---
2221 883 €3 118 €1 105 €18 765 €---
2322 320 €2 819 €807 €19 502 €---
2422 767 €2 509 €497 €20 257 €---
2523 222 €2 190 €177 €21 033 €---
TOTAL462 442 €168 660 €79 659 €293 783 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032 €-3 210 €+6 242 €
2+3 032 €0 €+3 032 €
3+3 032 €0 €+3 032 €
4+3 032 €+701 €+2 331 €
5+3 032 €+2 618 €+414 €
6+3 032 €+2 761 €+271 €
7+3 032 €+2 909 €+123 €
8+3 032 €+3 060 €-28 €
9+3 032 €+3 215 €-183 €
10+3 032 €+3 374 €-342 €
11+3 032 €+3 537 €-505 €
12+3 032 €+3 704 €-672 €
13+3 032 €+3 875 €-843 €
14+3 032 €+4 051 €-1 019 €
15+3 032 €+4 231 €-1 199 €
16+3 032 €+4 416 €-1 384 €
17+3 032 €+4 606 €-1 574 €
18+3 032 €+4 800 €-1 768 €
19+3 032 €+5 000 €-1 968 €
20+3 032 €+5 204 €-2 172 €
21+3 032 €+5 414 €-2 382 €
22+3 032 €+5 630 €-2 598 €
23+3 032 €+5 850 €-2 818 €
24+3 032 €+6 077 €-3 045 €
25+3 032 €+6 310 €-3 278 €
Total+75 800 €+88 135 €+-12 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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