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Achat : Immeuble Gérardmer (88400)

Bien expiré
VilleGérardmer (88)
Surface800m²
Coût Total782 720€
Loyer Annuel108 201€
Rentabilité13.82%
Cashflow/mois+4 031€
Image de bien 1
Prix : 659 000 €
Surface : 800 m²
Prix au m² : 823,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Exclusivité - Franck Frémont vous propose ce bâtiment industriel, commercial ou artisanal, état neuf, à Gérardmer. Situé à proximité immédiate de l'un des axes les plus passants de la ville, ce bâtiment de quelques 800 m2 dispose d'un terrain de 2.000 m2 comportant un grand parking. Il peut également faire l'objet d'un changement de destination et être transformé en immeuble d'appartements destinés à la location touristique. Un projet prometteur a été élaboré en ce sens. Le prix de cession, honoraires d'agence inclus et à la charge du vendeur, est de 659.000 € Ttc, soit 549.000 € HT. Il sera demandé, préalablement à toute visite, à un éventuel acquéreur de justifier de :

  • sa qualité de professionnel (industriel, commerçant ou artisan),
  • sa solvabilité financière. Marchands de biens s’abstenir. Image non contractuelle.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gérardmer
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88400
Coordonnées : 48.097970, 6.889420
Total : 782 720€
Prix d'acquisition : 659 000€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 730 000€
Frais de notaire : 52 720€
Coût estimé : 52 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 800m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 15.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 9017€/mois
Loyer annuel estimé : 108201€/an
Fourchette totale : 6774€ - 12002€/mois
Fourchette annuelle : 81287€ - 144026€/an
Rentabilité brute :13.82%
Fourchette de rentabilité :10.39% - 18.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :782 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 855,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :228,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 084,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :374 018,81€
Coût de l'assurance :68 488,00€
Taxe foncière : 10 820,10€/an
Soit par mois : 901,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 016,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 985,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 030,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 800 m²
Raison: DPE F - Bâtiment à rénover - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Bâtiment à rénover - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Bâtiment à rénover - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen pour fenêtres PVC, installation incluse)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres (60 m²): 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:8 000€
    Rénovation salon (40 m²): 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gérardmer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 108 201 €/an
Calcul : 9 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 782 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 740 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 445 €
Revenus locatifs : +108 201 €
Charges déductibles : -110 445 €
Résultat foncier Année 1 : -2 244 €(Déficit de 2 244 €)
Imputable sur revenu global : 2 244 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 445 €/an
Revenus locatifs : +108 201 €
Charges déductibles : -39 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 68 756 €/an
Prix d'achat du bien : 659 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 428 350 €(65% de 659 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 576 €/an
Calcul : 428 350 € × 3,636% = 15 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1108 201 €110 470 €25 910 €-2 269 €2 269 €--
2110 365 €38 777 €25 218 €71 588 €---
3112 572 €38 061 €24 502 €74 511 €---
4114 824 €37 321 €23 761 €77 503 €---
5117 120 €36 555 €22 995 €80 565 €---
6119 463 €35 763 €22 204 €83 699 €---
7121 852 €34 945 €21 385 €86 907 €---
8124 289 €34 098 €20 538 €90 191 €---
9126 775 €33 223 €19 663 €93 552 €---
10129 310 €32 318 €18 758 €96 993 €---
11131 896 €31 382 €17 822 €100 515 €---
12134 534 €30 414 €16 854 €104 120 €---
13137 225 €29 413 €15 854 €107 812 €---
14139 969 €28 378 €14 819 €111 591 €---
15142 769 €27 308 €13 749 €115 460 €---
16145 624 €26 202 €12 643 €119 422 €---
17148 537 €25 058 €11 499 €123 479 €---
18151 507 €23 875 €10 316 €127 632 €---
19154 538 €22 652 €9 093 €131 885 €---
20157 628 €21 387 €7 828 €136 241 €---
21160 781 €20 080 €6 520 €140 701 €---
22163 997 €18 727 €5 168 €145 269 €---
23167 276 €17 329 €3 770 €149 947 €---
24170 622 €15 883 €2 324 €154 739 €---
25174 034 €14 388 €829 €159 646 €---
TOTAL3 465 709 €784 009 €374 019 €2 681 700 €2 269 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 681 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 681 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 108 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 722 €-681 €+23 403 €
2+22 722 €+21 476 €+1 246 €
3+22 722 €+22 353 €+369 €
4+22 722 €+23 251 €-529 €
5+22 722 €+24 170 €-1 448 €
6+22 722 €+25 110 €-2 388 €
7+22 722 €+26 072 €-3 350 €
8+22 722 €+27 057 €-4 335 €
9+22 722 €+28 066 €-5 344 €
10+22 722 €+29 098 €-6 376 €
11+22 722 €+30 154 €-7 432 €
12+22 722 €+31 236 €-8 514 €
13+22 722 €+32 344 €-9 622 €
14+22 722 €+33 477 €-10 755 €
15+22 722 €+34 638 €-11 916 €
16+22 722 €+35 827 €-13 105 €
17+22 722 €+37 044 €-14 322 €
18+22 722 €+38 290 €-15 568 €
19+22 722 €+39 566 €-16 844 €
20+22 722 €+40 872 €-18 150 €
21+22 722 €+42 210 €-19 488 €
22+22 722 €+43 581 €-20 859 €
23+22 722 €+44 984 €-22 262 €
24+22 722 €+46 422 €-23 700 €
25+22 722 €+47 894 €-25 172 €
Total+568 050 €+804 510 €+-236 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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