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Immeuble 10 pièces 282 m²

Bien expiré
VilleUzerche (19)
Surface282
Coût Total242 910
Loyer Annuel28 610
Rentabilité11.78%
Cashflow/mois+892
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 500 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 682,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble composé de trois logements

IMMEUBLE DE RAPPORT avec trois logements actuellement loués.

  • le rez-de-chaussée est actuellement loué à un professionnel 
  • le premier étage propose deux logements en duplex meublés également loués : le premier appartement propose un séjour, une cuisine aménagée, une salle à manger, une salle de bains et WC séparé, l'étage propose deux chambres. Le second appartement propose : un séjour, une cuisine aménagée, une salle à manger, une salle de bains et WC séparé, l'étage propose deux chambres, un dressing et un WC supplémentaire. Terrasse commune en partie couverte, partagée avec l'appartement voisin.  Revenu locatif immédiat et stabilité grâce à des baux en cours.

 

Appelez CELAUR Uzerche au [Coordonnées masquées] Référence annonce : U5835iacc Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,94% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 180 000 €

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.425266, 1.602080
Total : 242 910
Prix d'acquisition : 192 500
Travaux : 35 010
Valeur du bien : 227 510
Frais de notaire : 15 400
Coût estimé : 15 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2384€/mois
Loyer annuel estimé : 28610€/an
Fourchette totale : 1855€ - 3064€/mois
Fourchette annuelle : 22259€ - 36774€/an
Rentabilité brute :11.78%
Fourchette de rentabilité :9.16% - 15.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 910
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :68,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 253,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 597,03
Coût de l'assurance :20 647,35
Taxe foncière : 2 861,00€/an
Soit par mois : 238,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 384,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :891,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur 282 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement conseillé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'éclairage
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 010(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:400
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Peinture murs chambres: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 610 €/an
Calcul : 2 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 910 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 010
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 513
Revenus locatifs : +28 610
Charges déductibles : -46 513
Résultat foncier Année 1 : -17 903(Déficit de 17 903 €)
Imputable sur revenu global : 17 903
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 503 €/an
Revenus locatifs : +28 610
Charges déductibles : -11 503
Résultat foncier Années 2+ : 17 107 €/an
Prix d'achat du bien : 192 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 125(65% de 192 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 550 €/an
Calcul : 125 125 € × 3,636% = 4 550
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 61046 5217 824-17 91117 911 €--
229 18211 2997 61217 883---
329 76611 0807 39418 685---
430 36110 8557 16819 507---
530 96810 6216 93420 347---
631 58810 3806 69321 208---
732 22010 1316 44422 089---
832 8649 8746 18722 990---
933 5219 6085 92123 913---
1034 1929 3335 64624 859---
1134 8759 0495 36225 826---
1235 5738 7565 06926 817---
1336 2848 4534 76727 831---
1437 0108 1414 45428 869---
1537 7507 8174 13129 933---
1638 5057 4843 79731 022---
1739 2757 1393 45232 137---
1840 0616 7823 09533 279---
1940 8626 4142 72734 448---
2041 6796 0342 34735 646---
2142 5135 6411 95436 872---
2243 3635 2351 54838 128---
2344 2314 8161 12939 415---
2445 1154 38269640 733---
2546 0173 93524842 083---
TOTAL916 387239 779112 597676 60817 911Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 373
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 676 608
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 008-5 373+11 381
2+6 008+5 365+643
3+6 008+5 606+402
4+6 008+5 852+156
5+6 008+6 104-96
6+6 008+6 362-354
7+6 008+6 627-619
8+6 008+6 897-889
9+6 008+7 174-1 166
10+6 008+7 458-1 450
11+6 008+7 748-1 740
12+6 008+8 045-2 037
13+6 008+8 349-2 341
14+6 008+8 661-2 653
15+6 008+8 980-2 972
16+6 008+9 307-3 299
17+6 008+9 641-3 633
18+6 008+9 984-3 976
19+6 008+10 334-4 326
20+6 008+10 694-4 686
21+6 008+11 062-5 054
22+6 008+11 438-5 430
23+6 008+11 824-5 816
24+6 008+12 220-6 212
25+6 008+12 625-6 617
Total+150 200+202 982+-52 782
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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