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Détails du bien

Bien expiré
VilleMas-Grenier (82)
Surface311
Coût Total365 160
Loyer Annuel28 697
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 327 000 €
Surface : 311 m²
Prix au m² : 1 051,45 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence L'adresse Molinari vous propose au coeur du village de Mas Grenier, une maison de village rénovée avec goût, vendue avec jardin clôturé de + de 340m² et garage pour 3 véhicules et du stockage.

Offrant une surface habitable généreuse cette maison traditionnelle vous offrira le confort moderne en respectant son esprit d'origine ! En effet, la pompe à chaleur, le double vitrage, l'isolation qualitative ( bon DPE ! ), l'électricité rénovée côtoient les tomettes, les parquets, les hauteurs de plafonds attendus.

Habitable en rez-de-chaussée, elle se compose d'une grande salle de séjour ouverte sur la cuisine et donnant accès directement sur la terrasse et le jardin. 1 chambre avec salle d'eau et wc, un bureau. Au premier étage, 4 chambres de belle taille, une salle de jeux/ bibliothèque, une salle de bains + douche, des wc séparés. Les combles aménagés récemment offrent 3 chambres supplémentaires, une salle d'eau et des wc séparés.

Structurellement saine, bénéficiant d'une toiture neuve ( sur la maison et les garages ), à proximité immédiate des commerces du village et des écoles, sans nuisance sonores, cette jolie propriété de charme vous attend pour une visite !

Ville : Mas-Grenier
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Total : 365 160
Prix d'acquisition : 327 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 339 000
Frais de notaire : 26 160
Coût estimé : 26 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 311
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2391€/mois
Loyer annuel estimé : 28697€/an
Fourchette totale : 1909€ - 2995€/mois
Fourchette annuelle : 22911€ - 35946€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 781,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :103,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 884,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 264,05
Coût de l'assurance :31 038,60
Taxe foncière : 2 869,74€/an
Soit par mois : 239,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 391,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 124,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mas-Grenier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 697 €/an
Calcul : 2 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 160 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 242 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 861
Revenus locatifs : +28 697
Charges déductibles : -27 861
Résultat foncier Année 1 : 836

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 861 €/an
Revenus locatifs : +28 697
Charges déductibles : -15 861
Résultat foncier Années 2+ : 12 836 €/an
Prix d'achat du bien : 327 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 212 550(65% de 327 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 729 €/an
Calcul : 212 550 € × 3,636% = 7 729
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 69727 87311 761825---
229 27115 55411 44313 717---
329 85715 22611 11414 631---
430 45414 88610 77515 568---
531 06314 53510 42416 528---
631 68414 17310 06217 511---
732 31813 7989 68718 520---
832 96413 4129 30019 553---
933 62413 0128 90120 612---
1034 29612 5998 48821 697---
1134 98212 1738 06122 809---
1235 68211 7327 62123 950---
1336 39511 2777 16525 119---
1437 12310 8066 69526 317---
1537 86610 3216 20927 545---
1638 6239 8195 70728 804---
1739 3959 3005 18930 095---
1840 1838 7644 65331 419---
1940 9878 2114 10032 776---
2041 8077 6393 52834 167---
2142 6437 0492 93735 594---
2243 4966 4382 32737 057---
2344 3665 8081 69738 558---
2445 2535 1571 04640 096---
2546 1584 48437341 674---
TOTAL919 188284 046169 264635 1410Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 635 141
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 026+247+5 779
2+6 026+4 115+1 911
3+6 026+4 389+1 637
4+6 026+4 670+1 356
5+6 026+4 958+1 068
6+6 026+5 253+773
7+6 026+5 556+470
8+6 026+5 866+160
9+6 026+6 184-158
10+6 026+6 509-483
11+6 026+6 843-817
12+6 026+7 185-1 159
13+6 026+7 536-1 510
14+6 026+7 895-1 869
15+6 026+8 264-2 238
16+6 026+8 641-2 615
17+6 026+9 029-3 003
18+6 026+9 426-3 400
19+6 026+9 833-3 807
20+6 026+10 250-4 224
21+6 026+10 678-4 652
22+6 026+11 117-5 091
23+6 026+11 567-5 541
24+6 026+12 029-6 003
25+6 026+12 502-6 476
Total+150 650+190 542+-39 892
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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