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Maison 10 pièces 360 m²

VilleOssages (40)
Surface360m²
Coût Total445 440€
Loyer Annuel36 991€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+473€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 283 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 786,11 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Traditionnelle de 10 pièces principales

Maison de maître et dépendances à rénover. Vous serez séduits par son authenticité , son cachet et ses volumes. Plusieurs salons, 7 chambres , deux niveaux de 180 m² pour laissez libre cours à vos projets. Située au calme avec une vue dégagée, les commodités sont à 5 minutes. Amoureux de l'ancien, cette maison est faite pour vous. Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 416-1287 Date de réalisation du diagnostic : 04/11/2025 Prix hors honoraires : 266 479 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 130 € et 11 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ossages
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40290
Coordonnées : 43.552937, -0.843977
Total : 445 440€
Prix d'acquisition : 283 000€
Travaux : 139 800€
Valeur du bien : 422 800€
Frais de notaire : 22 640€
Coût estimé : 22 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 3083€/mois
Loyer annuel estimé : 36991€/an
Fourchette totale : 2363€ - 4021€/mois
Fourchette annuelle : 28356€ - 48256€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 665,26 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :599 494 €
Prix d'achat :283 000 €
Décote à l'achat :-316 494€ (-52.8%)
Marge achat-revente :154 054€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :445 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 175,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :126,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 301,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :207 183,13€
Coût de l'assurance :37 862,40€
Taxe foncière : 3 699,10€/an
Soit par mois : 308,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 082,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 609,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :472,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux salons avec peinture et rénovation des installations
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État moyen - nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée avec peinture et rénovation du carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État moyen - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :139 800 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:36 000€
    Isolation toiture/combles: 360 m² × 100€/m² = 36000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:45 000€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 800€ = 36000€, Main d'œuvre: 9000€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:21 000€
    Rénovation chambres: 105 m² × 200€/m² = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salons: 55 m² × 50€/m² = 2750€, Main d'œuvre: 250€
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ossages (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 93 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 991 €/an
Calcul : 3 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 445 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 514 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 139 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 159 391 €
Revenus locatifs : +36 991 €
Charges déductibles : -159 391 €
Résultat foncier Année 1 : -122 400 €(Déficit de 122 400 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 000 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 591 €/an
Revenus locatifs : +36 991 €
Charges déductibles : -19 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 100999.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 283 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 950 €(65% de 283 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 689 €/an
Calcul : 183 950 € × 3,636% = 6 689 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 991 €159 405 €14 391 €-122 414 €21 400 €101 014 €101 014 €
237 731 €19 216 €14 003 €18 515 €--82 499 €
338 485 €18 814 €13 601 €19 671 €--62 828 €
439 255 €18 399 €13 186 €20 856 €--41 973 €
540 040 €17 970 €12 757 €22 070 €--19 903 €
640 841 €17 527 €12 314 €23 314 €---
741 658 €17 070 €11 856 €24 588 €---
842 491 €16 597 €11 383 €25 894 €---
943 341 €16 108 €10 894 €27 233 €---
1044 208 €15 603 €10 389 €28 605 €---
1145 092 €15 081 €9 868 €30 010 €---
1245 994 €14 542 €9 329 €31 451 €---
1346 913 €13 985 €8 772 €32 928 €---
1447 852 €13 410 €8 197 €34 442 €---
1548 809 €12 816 €7 602 €35 993 €---
1649 785 €12 201 €6 988 €37 583 €---
1750 781 €11 567 €6 353 €39 214 €---
1851 796 €10 911 €5 698 €40 885 €---
1952 832 €10 234 €5 020 €42 598 €---
2053 889 €9 534 €4 320 €44 355 €---
2154 967 €8 811 €3 597 €46 156 €---
2256 066 €8 064 €2 850 €48 002 €---
2357 187 €7 292 €2 078 €49 896 €---
2458 331 €6 494 €1 281 €51 837 €---
2559 498 €5 670 €457 €53 828 €---
TOTAL1 184 832 €477 323 €207 183 €707 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 707 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 768 €-6 420 €+14 188 €
2+7 768 €0 €+7 768 €
3+7 768 €0 €+7 768 €
4+7 768 €0 €+7 768 €
5+7 768 €0 €+7 768 €
6+7 768 €+1 023 €+6 745 €
7+7 768 €+7 376 €+392 €
8+7 768 €+7 768 €0 €
9+7 768 €+8 170 €-402 €
10+7 768 €+8 581 €-813 €
11+7 768 €+9 003 €-1 235 €
12+7 768 €+9 435 €-1 667 €
13+7 768 €+9 878 €-2 110 €
14+7 768 €+10 332 €-2 564 €
15+7 768 €+10 798 €-3 030 €
16+7 768 €+11 275 €-3 507 €
17+7 768 €+11 764 €-3 996 €
18+7 768 €+12 266 €-4 498 €
19+7 768 €+12 780 €-5 012 €
20+7 768 €+13 306 €-5 538 €
21+7 768 €+13 847 €-6 079 €
22+7 768 €+14 401 €-6 633 €
23+7 768 €+14 969 €-7 201 €
24+7 768 €+15 551 €-7 783 €
25+7 768 €+16 148 €-8 380 €
Total+194 200 €+212 253 €+-18 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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