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Achat : Appartement Laval (53000)

Bien expiré
VilleLaval (53)
Surface74m²
Coût Total171 292€
Loyer Annuel8 676€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 525,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir
  • Laval - Appartement - 4 pièces - 74,06m².

Bel appartement situé dans le quartier Murat à 10 minutes de la gare.

Cet appartement comprend un Hall d'entrée, 2 chambres indépendantes d'environ 12 m², une Cuisine aménagée, une salle de bain, un salon, débarras et rangements ainsi qu'un Balcon.

Ce bien entièrement rénové à la décoration soignée offre de beaux volumes.

Fibre internet, cave privative.

Copropriété avec des communs très bien entretenu et isolée par l'extérieur.

Ascenseur.

Quartier calme et bien sécurisé.

Pour toutes informations ou pour visiter, demander Steven Jardin.

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.061090, -0.766060
Total : 171 292€
Prix d'acquisition : 112 900€
Travaux : 49 360€
Valeur du bien : 162 260€
Frais de notaire : 9 032€
Coût estimé : 9 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8676€/an
Fourchette totale : 564€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6772€ - 11115€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 887,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 399,66€
Coût de l'assurance :15 416,28€
Taxe foncière : 867,58€/an
Soit par mois : 72,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et réfection de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 360 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 300€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ (prix moyen) × 1 = 11000€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:16 500€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour 8 m²) × 1 = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1200€/m² × 5 m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 60€/m² × 24 m² = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 60€/m² × 24 m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 80€/m² × 12 m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 676 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 292 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 356 €
Revenus locatifs : +8 676 €
Charges déductibles : -56 356 €
Résultat foncier Année 1 : -47 680 €(Déficit de 47 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 996 €/an
Revenus locatifs : +8 676 €
Charges déductibles : -6 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26280.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 385 €(65% de 112 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 669 €/an
Calcul : 73 385 € × 3,636% = 2 669 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 676 €56 361 €5 517 €-47 686 €21 400 €26 286 €26 286 €
28 849 €6 852 €5 368 €1 997 €--24 288 €
39 026 €6 698 €5 214 €2 328 €--21 960 €
49 207 €6 539 €5 054 €2 668 €--19 292 €
59 391 €6 374 €4 890 €3 017 €--16 275 €
69 579 €6 204 €4 720 €3 375 €--12 900 €
79 770 €6 028 €4 544 €3 742 €--9 158 €
89 966 €5 847 €4 363 €4 119 €--5 039 €
910 165 €5 659 €4 175 €4 506 €--533 €
1010 368 €5 466 €3 982 €4 903 €---
1110 576 €5 266 €3 781 €5 310 €---
1210 787 €5 059 €3 575 €5 728 €---
1311 003 €4 845 €3 361 €6 158 €---
1411 223 €4 625 €3 141 €6 598 €---
1511 448 €4 397 €2 913 €7 051 €---
1611 677 €4 161 €2 677 €7 515 €---
1711 910 €3 918 €2 434 €7 992 €---
1812 148 €3 667 €2 183 €8 481 €---
1912 391 €3 407 €1 923 €8 984 €---
2012 639 €3 139 €1 655 €9 500 €---
2112 892 €2 862 €1 378 €10 030 €---
2213 150 €2 576 €1 092 €10 574 €---
2313 413 €2 280 €796 €11 132 €---
2413 681 €1 975 €490 €11 706 €---
2513 955 €1 659 €175 €12 295 €---
TOTAL277 889 €165 866 €79 400 €112 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822 €-6 420 €+8 242 €
2+1 822 €0 €+1 822 €
3+1 822 €0 €+1 822 €
4+1 822 €0 €+1 822 €
5+1 822 €0 €+1 822 €
6+1 822 €0 €+1 822 €
7+1 822 €0 €+1 822 €
8+1 822 €0 €+1 822 €
9+1 822 €0 €+1 822 €
10+1 822 €+1 311 €+511 €
11+1 822 €+1 593 €+229 €
12+1 822 €+1 718 €+104 €
13+1 822 €+1 847 €-25 €
14+1 822 €+1 979 €-157 €
15+1 822 €+2 115 €-293 €
16+1 822 €+2 255 €-433 €
17+1 822 €+2 398 €-576 €
18+1 822 €+2 544 €-722 €
19+1 822 €+2 695 €-873 €
20+1 822 €+2 850 €-1 028 €
21+1 822 €+3 009 €-1 187 €
22+1 822 €+3 172 €-1 350 €
23+1 822 €+3 340 €-1 518 €
24+1 822 €+3 512 €-1 690 €
25+1 822 €+3 689 €-1 867 €
Total+45 550 €+33 607 €+11 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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