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🏡 A vendre Duplex / Appartement 5 Chambres Stylé | Vitry Sur Seine

VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface120m²
Coût Total362 350€
Loyer Annuel27 238€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 295 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 458,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 A vendre Duplex / Appartement 5 Chambres Stylé | Vitry Sur Seine - 🏡 A vendre Duplex / Appartement 5 Chambres Stylé | Vitry Sur Seine

Appartement rénové sur deux niveaux (89 m² loi carrez, 120 m² au sol ) allie espace, style et praticité dans un quartier résidentiel calme. ✨ Caractéristiques • 5 grandes chambres 🛏️ • 2 salles de bains 🛁 • Cuisine spacieuse entièrement équipée 🍳 • Séjour lumineux et moderne 🛋️ • Maison entièrement meublée et bien entretenue 🏠 • 1 place de parking privée 🚗 • Proche du métro, RER et transports en commun 🚇 • à seulement 15 minutes (11 km) de l'aéroport d'ORLY. 🍽 Quartier À proximité de cafés, restaurants, commerces locaux, pour un quotidien pratique et agréable.

Disponible immédiatement.

VISITE VIRTUELLE 3D (remplacer les [point] par .)

https://my[point]matterport[point]com/show/?m=6vQqpSbk7G1

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.774540, 2.402390
Total : 362 350€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 43 750€
Valeur du bien : 338 750€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2270€/mois
Loyer annuel estimé : 27238€/an
Fourchette totale : 1812€ - 2844€/mois
Fourchette annuelle : 21739€ - 34128€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 753,4 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :450 408 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-155 408€ (-34.5%)
Marge achat-revente :88 058€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 814,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :105,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 919,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 852,85€
Coût de l'assurance :31 705,63€
Taxe foncière : 2 723,80€/an
Soit par mois : 226,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 269,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 146,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 750 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 8 m² × 30€/m² = 240€, Joints: 100€, Main d'œuvre: 460€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de chauffage et menuiseries). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 238 €/an
Calcul : 2 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 350 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 268 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 724 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 265 €
Revenus locatifs : +27 238 €
Charges déductibles : -60 265 €
Résultat foncier Année 1 : -33 027 €(Déficit de 33 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 515 €/an
Revenus locatifs : +27 238 €
Charges déductibles : -16 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11627.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 238 €60 277 €12 535 €-33 039 €21 400 €11 639 €11 639 €
227 783 €16 199 €12 207 €11 584 €--55 €
328 338 €15 859 €11 867 €12 480 €---
428 905 €15 506 €11 514 €13 399 €---
529 483 €15 142 €11 150 €14 341 €---
630 073 €14 764 €10 772 €15 309 €---
730 674 €14 373 €10 381 €16 301 €---
831 288 €13 968 €9 976 €17 320 €---
931 914 €13 549 €9 557 €18 365 €---
1032 552 €13 114 €9 122 €19 438 €---
1133 203 €12 664 €8 672 €20 538 €---
1233 867 €12 199 €8 207 €21 668 €---
1334 544 €11 716 €7 724 €22 828 €---
1435 235 €11 217 €7 225 €24 018 €---
1535 940 €10 700 €6 708 €25 240 €---
1636 659 €10 164 €6 172 €26 495 €---
1737 392 €9 609 €5 617 €27 783 €---
1838 140 €9 035 €5 043 €29 105 €---
1938 903 €8 440 €4 448 €30 463 €---
2039 681 €7 824 €3 832 €31 857 €---
2140 474 €7 186 €3 194 €33 288 €---
2241 284 €6 525 €2 533 €34 758 €---
2342 109 €5 841 €1 849 €36 268 €---
2442 952 €5 133 €1 141 €37 819 €---
2543 811 €4 399 €407 €39 411 €---
TOTAL872 441 €325 403 €181 853 €547 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 547 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 720 €-6 420 €+12 140 €
2+5 720 €0 €+5 720 €
3+5 720 €+3 727 €+1 993 €
4+5 720 €+4 020 €+1 700 €
5+5 720 €+4 302 €+1 418 €
6+5 720 €+4 593 €+1 127 €
7+5 720 €+4 890 €+830 €
8+5 720 €+5 196 €+524 €
9+5 720 €+5 510 €+210 €
10+5 720 €+5 831 €-111 €
11+5 720 €+6 162 €-442 €
12+5 720 €+6 500 €-780 €
13+5 720 €+6 848 €-1 128 €
14+5 720 €+7 206 €-1 486 €
15+5 720 €+7 572 €-1 852 €
16+5 720 €+7 948 €-2 228 €
17+5 720 €+8 335 €-2 615 €
18+5 720 €+8 731 €-3 011 €
19+5 720 €+9 139 €-3 419 €
20+5 720 €+9 557 €-3 837 €
21+5 720 €+9 986 €-4 266 €
22+5 720 €+10 427 €-4 707 €
23+5 720 €+10 880 €-5 160 €
24+5 720 €+11 346 €-5 626 €
25+5 720 €+11 823 €-6 103 €
Total+143 000 €+164 111 €+-21 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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