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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface178
Coût Total221 688
Loyer Annuel18 483
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 896,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 34 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Pas de balcon

Située dans un quartier calme et résidentiel sur les hauteurs côté collège Victor Hugo, cette agréable maison vous proposera sur une surface habitable d'environ 178m² de beaux volumes, avec un accès direct des espaces de vie sur le terrain, le tout à proximité immédiate du centre ville. Elle vous propose une cuisine équipée et aménagée séparée, une pièce de vie lumineuse avec cheminée, trois chambres, un bureau, une salle de bains et wc séparé. L'étage offre également deux chambres supplémentaires dont une avec sa salle de bains privative et deux greniers aménageables.Un sous sol vient compléter ces prestations avec une grande entrée, un accès direct au garage, une buanderie/chaufferie et une cave.Le tout sur un terrain clos d'environ 995m² à l'abris des regards. Cette maison familiale n'attend que vos projets pour les réaliser de la meilleure façon qu'il soit ! Double vitrage bois, assainissement individuel, chauffage au gaz de ville et insert bois.N'at­ten­dez plus, contactez l'agence de Tulle pour plus de renseignements ainsi que pour organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262183, 1.769660
Total : 221 688
Prix d'acquisition : 159 600
Travaux : 49 320
Valeur du bien : 208 920
Frais de notaire : 12 768
Coût estimé : 12 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1540€/mois
Loyer annuel estimé : 18483€/an
Fourchette totale : 1212€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 14543€ - 23489€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150,89 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 858
Prix d'achat :159 600
Décote à l'achat :-45 258 (-22.1%)
Marge achat-revente :-16 830€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 688
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 162,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 702,55
Coût de l'assurance :19 397,70
Taxe foncière : 1 848,28€/an
Soit par mois : 154,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 540,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 316,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 320(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:7 120
    Isolation combles: 178 m² × 40€/m² = 7120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 6500€ (comprend baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (meubles, plan de travail, électroménager) + 3000€ (plomberie et électricité)
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 483 €/an
Calcul : 1 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 688 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 386
Revenus locatifs : +18 483
Charges déductibles : -59 386
Résultat foncier Année 1 : -40 903(Déficit de 40 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 503
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 066 €/an
Revenus locatifs : +18 483
Charges déductibles : -10 066
Résultat foncier Années 2+ : 8 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19502.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 48359 3937 449-40 91021 400 €19 510 €19 510 €
218 8529 8757 2518 977--10 533 €
319 2299 6707 0469 559--974 €
419 6149 4596 83510 155---
520 0069 2406 61610 767---
620 4069 0136 38911 393---
720 8158 7796 15512 036---
821 2318 5365 91212 694---
921 6568 2865 66113 370---
1022 0898 0265 40214 063---
1122 5307 7585 13314 773---
1222 9817 4804 85615 501---
1323 4417 1934 56816 248---
1423 9096 8954 27117 014---
1524 3886 5883 96417 800---
1624 8756 2703 64518 606---
1725 3735 9413 31619 432---
1825 8805 6002 97620 280---
1926 3985 2482 62421 150---
2026 9264 8832 25922 042---
2127 4644 5061 88222 958---
2228 0144 1161 49223 897---
2328 5743 7131 08924 861---
2429 1453 29567125 850---
2529 7282 86423926 865---
TOTAL592 009222 627107 703369 38121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 381
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 881-6 420+10 301
2+3 8810+3 881
3+3 8810+3 881
4+3 881+2 754+1 127
5+3 881+3 230+651
6+3 881+3 418+463
7+3 881+3 611+270
8+3 881+3 808+73
9+3 881+4 011-130
10+3 881+4 219-338
11+3 881+4 432-551
12+3 881+4 650-769
13+3 881+4 874-993
14+3 881+5 104-1 223
15+3 881+5 340-1 459
16+3 881+5 582-1 701
17+3 881+5 830-1 949
18+3 881+6 084-2 203
19+3 881+6 345-2 464
20+3 881+6 613-2 732
21+3 881+6 887-3 006
22+3 881+7 169-3 288
23+3 881+7 458-3 577
24+3 881+7 755-3 874
25+3 881+8 059-4 178
Total+97 025+110 814+-13 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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