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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface178m²
Coût Total221 688€
Loyer Annuel18 483€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 896,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 34 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Pas de balcon

Située dans un quartier calme et résidentiel sur les hauteurs côté collège Victor Hugo, cette agréable maison vous proposera sur une surface habitable d'environ 178m² de beaux volumes, avec un accès direct des espaces de vie sur le terrain, le tout à proximité immédiate du centre ville. Elle vous propose une cuisine équipée et aménagée séparée, une pièce de vie lumineuse avec cheminée, trois chambres, un bureau, une salle de bains et wc séparé. L'étage offre également deux chambres supplémentaires dont une avec sa salle de bains privative et deux greniers aménageables.Un sous sol vient compléter ces prestations avec une grande entrée, un accès direct au garage, une buanderie/chaufferie et une cave.Le tout sur un terrain clos d'environ 995m² à l'abris des regards. Cette maison familiale n'attend que vos projets pour les réaliser de la meilleure façon qu'il soit ! Double vitrage bois, assainissement individuel, chauffage au gaz de ville et insert bois.N'at­ten­dez plus, contactez l'agence de Tulle pour plus de renseignements ainsi que pour organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262183, 1.769660
Total : 221 688€
Prix d'acquisition : 159 600€
Travaux : 49 320€
Valeur du bien : 208 920€
Frais de notaire : 12 768€
Coût estimé : 12 768€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1540€/mois
Loyer annuel estimé : 18483€/an
Fourchette totale : 1212€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 14543€ - 23489€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150,89 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 858 €
Prix d'achat :159 600 €
Décote à l'achat :-45 258€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-16 830€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 688€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 162,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 702,55€
Coût de l'assurance :19 397,70€
Taxe foncière : 1 848,28€/an
Soit par mois : 154,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 540,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 316,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 320 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:7 120€
    Isolation combles: 178 m² × 40€/m² = 7120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6500€ (comprend baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (meubles, plan de travail, électroménager) + 3000€ (plomberie et électricité)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 483 €/an
Calcul : 1 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 688 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 386 €
Revenus locatifs : +18 483 €
Charges déductibles : -59 386 €
Résultat foncier Année 1 : -40 903 €(Déficit de 40 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 066 €/an
Revenus locatifs : +18 483 €
Charges déductibles : -10 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19502.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740 €(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 483 €59 393 €7 449 €-40 910 €21 400 €19 510 €19 510 €
218 852 €9 875 €7 251 €8 977 €--10 533 €
319 229 €9 670 €7 046 €9 559 €--974 €
419 614 €9 459 €6 835 €10 155 €---
520 006 €9 240 €6 616 €10 767 €---
620 406 €9 013 €6 389 €11 393 €---
720 815 €8 779 €6 155 €12 036 €---
821 231 €8 536 €5 912 €12 694 €---
921 656 €8 286 €5 661 €13 370 €---
1022 089 €8 026 €5 402 €14 063 €---
1122 530 €7 758 €5 133 €14 773 €---
1222 981 €7 480 €4 856 €15 501 €---
1323 441 €7 193 €4 568 €16 248 €---
1423 909 €6 895 €4 271 €17 014 €---
1524 388 €6 588 €3 964 €17 800 €---
1624 875 €6 270 €3 645 €18 606 €---
1725 373 €5 941 €3 316 €19 432 €---
1825 880 €5 600 €2 976 €20 280 €---
1926 398 €5 248 €2 624 €21 150 €---
2026 926 €4 883 €2 259 €22 042 €---
2127 464 €4 506 €1 882 €22 958 €---
2228 014 €4 116 €1 492 €23 897 €---
2328 574 €3 713 €1 089 €24 861 €---
2429 145 €3 295 €671 €25 850 €---
2529 728 €2 864 €239 €26 865 €---
TOTAL592 009 €222 627 €107 703 €369 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 881 €-6 420 €+10 301 €
2+3 881 €0 €+3 881 €
3+3 881 €0 €+3 881 €
4+3 881 €+2 754 €+1 127 €
5+3 881 €+3 230 €+651 €
6+3 881 €+3 418 €+463 €
7+3 881 €+3 611 €+270 €
8+3 881 €+3 808 €+73 €
9+3 881 €+4 011 €-130 €
10+3 881 €+4 219 €-338 €
11+3 881 €+4 432 €-551 €
12+3 881 €+4 650 €-769 €
13+3 881 €+4 874 €-993 €
14+3 881 €+5 104 €-1 223 €
15+3 881 €+5 340 €-1 459 €
16+3 881 €+5 582 €-1 701 €
17+3 881 €+5 830 €-1 949 €
18+3 881 €+6 084 €-2 203 €
19+3 881 €+6 345 €-2 464 €
20+3 881 €+6 613 €-2 732 €
21+3 881 €+6 887 €-3 006 €
22+3 881 €+7 169 €-3 288 €
23+3 881 €+7 458 €-3 577 €
24+3 881 €+7 755 €-3 874 €
25+3 881 €+8 059 €-4 178 €
Total+97 025 €+110 814 €+-13 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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