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Maison 5 pièce(s), ENTRAYGUES-SUR-TRUYÈRE

VilleEntraygues-sur-Truyère (12)
Surface175m²
Coût Total227 090€
Loyer Annuel14 266€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 874,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Maison médiévale à Entraygues-sur-Truyère - Charmante maison de village de 3 chambres à vendre à Entraygues-sur-Truyère, Aveyron – située au confluent du Lot River et de la Truyère River - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Entraygues-sur-Truyère
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12140
Coordonnées : 44.657567, 2.581074
Total : 227 090€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 61 850€
Valeur du bien : 214 850€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1189€/mois
Loyer annuel estimé : 14266€/an
Fourchette totale : 892€ - 1584€/mois
Fourchette annuelle : 10704€ - 19011€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 065,57 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :186 475 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-33 475€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-40 615€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 327,00€
Coût de l'assurance :19 870,38€
Taxe foncière : 1 426,56€/an
Soit par mois : 118,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 188,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 850 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 250€
    Isolation toiture/combles: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entraygues-sur-Truyère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 266 €/an
Calcul : 1 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 427 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 694 €
Revenus locatifs : +14 266 €
Charges déductibles : -71 694 €
Résultat foncier Année 1 : -57 429 €(Déficit de 57 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 844 €/an
Revenus locatifs : +14 266 €
Charges déductibles : -9 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36028.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 266 €71 702 €7 630 €-57 436 €21 400 €36 036 €36 036 €
214 551 €9 649 €7 428 €4 902 €--31 134 €
314 842 €9 439 €7 218 €5 403 €--25 732 €
415 139 €9 223 €7 001 €5 916 €--19 815 €
515 442 €8 998 €6 777 €6 443 €--13 372 €
615 750 €8 766 €6 545 €6 984 €--6 388 €
716 065 €8 526 €6 305 €7 539 €---
816 387 €8 278 €6 056 €8 109 €---
916 714 €8 021 €5 799 €8 694 €---
1017 049 €7 755 €5 534 €9 294 €---
1117 390 €7 480 €5 259 €9 910 €---
1217 737 €7 195 €4 974 €10 542 €---
1318 092 €6 901 €4 680 €11 191 €---
1418 454 €6 597 €4 375 €11 857 €---
1518 823 €6 282 €4 060 €12 542 €---
1619 200 €5 956 €3 734 €13 244 €---
1719 584 €5 619 €3 397 €13 965 €---
1819 975 €5 270 €3 048 €14 705 €---
1920 375 €4 909 €2 688 €15 466 €---
2020 782 €4 536 €2 314 €16 247 €---
2121 198 €4 149 €1 928 €17 048 €---
2221 622 €3 750 €1 529 €17 872 €---
2322 054 €3 337 €1 115 €18 718 €---
2422 495 €2 909 €688 €19 586 €---
2522 945 €2 467 €245 €20 479 €---
TOTAL456 931 €227 711 €110 327 €229 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 996 €-6 420 €+9 416 €
2+2 996 €0 €+2 996 €
3+2 996 €0 €+2 996 €
4+2 996 €0 €+2 996 €
5+2 996 €0 €+2 996 €
6+2 996 €0 €+2 996 €
7+2 996 €+345 €+2 651 €
8+2 996 €+2 433 €+563 €
9+2 996 €+2 608 €+388 €
10+2 996 €+2 788 €+208 €
11+2 996 €+2 973 €+23 €
12+2 996 €+3 163 €-167 €
13+2 996 €+3 357 €-361 €
14+2 996 €+3 557 €-561 €
15+2 996 €+3 762 €-766 €
16+2 996 €+3 973 €-977 €
17+2 996 €+4 190 €-1 194 €
18+2 996 €+4 412 €-1 416 €
19+2 996 €+4 640 €-1 644 €
20+2 996 €+4 874 €-1 878 €
21+2 996 €+5 115 €-2 119 €
22+2 996 €+5 362 €-2 366 €
23+2 996 €+5 615 €-2 619 €
24+2 996 €+5 876 €-2 880 €
25+2 996 €+6 144 €-3 148 €
Total+74 900 €+68 766 €+6 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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