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Appartement

VilleMulhouse (68)
Surface71.5m²
Coût Total137 180€
Loyer Annuel8 724€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 71.5 m²
Prix au m² : 1 391,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.743995, 7.332573
Total : 137 180€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 29 720€
Valeur du bien : 129 220€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.5m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8724€/an
Fourchette totale : 559€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6705€ - 11351€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 706,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 458,78€
Coût de l'assurance :10 288,50€
Taxe foncière : 872,41€/an
Soit par mois : 72,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres pour assurer une bonne isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 720 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région Grand Est, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 724 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 180 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 472 €
Revenus locatifs : +8 724 €
Charges déductibles : -35 472 €
Résultat foncier Année 1 : -26 748 €(Déficit de 26 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 752 €/an
Revenus locatifs : +8 724 €
Charges déductibles : -5 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5348.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 724 €35 477 €4 473 €-26 753 €21 400 €5 353 €5 353 €
28 899 €5 637 €4 353 €3 262 €--2 091 €
39 077 €5 512 €4 228 €3 564 €---
49 258 €5 384 €4 100 €3 875 €---
59 443 €5 251 €3 967 €4 193 €---
69 632 €5 113 €3 829 €4 519 €---
79 825 €4 971 €3 687 €4 853 €---
810 021 €4 825 €3 541 €5 197 €---
910 222 €4 673 €3 389 €5 549 €---
1010 426 €4 516 €3 233 €5 910 €---
1110 635 €4 355 €3 071 €6 280 €---
1210 847 €4 187 €2 903 €6 660 €---
1311 064 €4 014 €2 730 €7 050 €---
1411 286 €3 835 €2 552 €7 450 €---
1511 511 €3 651 €2 367 €7 861 €---
1611 741 €3 460 €2 176 €8 282 €---
1711 976 €3 262 €1 979 €8 714 €---
1812 216 €3 059 €1 775 €9 157 €---
1912 460 €2 848 €1 564 €9 612 €---
2012 709 €2 630 €1 346 €10 079 €---
2112 964 €2 405 €1 121 €10 559 €---
2213 223 €2 172 €888 €11 051 €---
2313 487 €1 932 €648 €11 556 €---
2413 757 €1 683 €399 €12 074 €---
2514 032 €1 426 €142 €12 606 €---
TOTAL279 435 €126 278 €64 459 €153 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €+442 €+1 390 €
4+1 832 €+1 162 €+670 €
5+1 832 €+1 258 €+574 €
6+1 832 €+1 356 €+476 €
7+1 832 €+1 456 €+376 €
8+1 832 €+1 559 €+273 €
9+1 832 €+1 665 €+167 €
10+1 832 €+1 773 €+59 €
11+1 832 €+1 884 €-52 €
12+1 832 €+1 998 €-166 €
13+1 832 €+2 115 €-283 €
14+1 832 €+2 235 €-403 €
15+1 832 €+2 358 €-526 €
16+1 832 €+2 485 €-653 €
17+1 832 €+2 614 €-782 €
18+1 832 €+2 747 €-915 €
19+1 832 €+2 884 €-1 052 €
20+1 832 €+3 024 €-1 192 €
21+1 832 €+3 168 €-1 336 €
22+1 832 €+3 315 €-1 483 €
23+1 832 €+3 467 €-1 635 €
24+1 832 €+3 622 €-1 790 €
25+1 832 €+3 782 €-1 950 €
Total+45 800 €+45 947 €+-147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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