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Maison a vendre

VilleCormainville (28)
Surface136m²
Coût Total211 100€
Loyer Annuel13 074€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 102,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison mitoyenne de 3 pièces d'une surface de 136 m² située à Cormainville. Cette construction ancienne offre un espace de vie à rénover avec du potentiel. Cette maison de plain-pied comprend 2 chambres et 1 salle de bain équipée d'une baignoire et d'unedouche a l'italienne. Les espaces intérieurs bénéficient d'une belle luminosité naturelle, comme en témoignent les larges ouvertures.

  • Bon état général
  • Jardin de 430 m²
  • 2 places de parking
  • Cave, grenier et dépendance
  • Baignoire

Chauffage électrique. Classe énergie F - Classe climat non renseignée. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Une opportunité à saisir pour un projet de rénovation ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Cormainville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28140
Coordonnées : 48.136330, 1.608980
Total : 211 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 199 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13074€/an
Fourchette totale : 876€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 10517€ - 16251€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 005,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 700 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+13 300€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-74 400€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 964,76€
Coût de l'assurance :18 471,25€
Taxe foncière : 1 307,35€/an
Soit par mois : 108,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (136 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche à l'italienne, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des installations de cuisine, nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 50€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€/fenêtre = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Cormainville, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 505 €
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -58 505 €
Résultat foncier Année 1 : -45 431 €(Déficit de 45 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 405 €/an
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -9 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24031.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 074 €58 512 €7 366 €-45 438 €21 400 €24 038 €24 038 €
213 335 €9 220 €7 174 €4 115 €--19 923 €
313 602 €9 021 €6 974 €4 581 €--15 342 €
413 874 €8 814 €6 768 €5 059 €--10 283 €
514 151 €8 601 €6 555 €5 550 €--4 732 €
614 434 €8 380 €6 333 €6 055 €---
714 723 €8 150 €6 104 €6 573 €---
815 017 €7 913 €5 867 €7 105 €---
915 318 €7 667 €5 621 €7 651 €---
1015 624 €7 412 €5 366 €8 212 €---
1115 937 €7 148 €5 102 €8 788 €---
1216 255 €6 875 €4 829 €9 381 €---
1316 580 €6 592 €4 545 €9 989 €---
1416 912 €6 298 €4 252 €10 614 €---
1517 250 €5 994 €3 948 €11 256 €---
1617 595 €5 679 €3 633 €11 916 €---
1717 947 €5 353 €3 307 €12 594 €---
1818 306 €5 016 €2 969 €13 291 €---
1918 672 €4 666 €2 619 €14 007 €---
2019 046 €4 303 €2 257 €14 742 €---
2119 427 €3 928 €1 881 €15 499 €---
2219 815 €3 539 €1 493 €16 276 €---
2320 211 €3 136 €1 090 €17 076 €---
2420 616 €2 718 €672 €17 897 €---
2521 028 €2 286 €240 €18 742 €---
TOTAL418 749 €207 220 €106 965 €211 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-6 420 €+9 165 €
2+2 745 €0 €+2 745 €
3+2 745 €0 €+2 745 €
4+2 745 €0 €+2 745 €
5+2 745 €0 €+2 745 €
6+2 745 €+397 €+2 348 €
7+2 745 €+1 972 €+773 €
8+2 745 €+2 131 €+614 €
9+2 745 €+2 295 €+450 €
10+2 745 €+2 464 €+281 €
11+2 745 €+2 637 €+108 €
12+2 745 €+2 814 €-69 €
13+2 745 €+2 997 €-252 €
14+2 745 €+3 184 €-439 €
15+2 745 €+3 377 €-632 €
16+2 745 €+3 575 €-830 €
17+2 745 €+3 778 €-1 033 €
18+2 745 €+3 987 €-1 242 €
19+2 745 €+4 202 €-1 457 €
20+2 745 €+4 423 €-1 678 €
21+2 745 €+4 650 €-1 905 €
22+2 745 €+4 883 €-2 138 €
23+2 745 €+5 123 €-2 378 €
24+2 745 €+5 369 €-2 624 €
25+2 745 €+5 623 €-2 878 €
Total+68 625 €+63 459 €+5 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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