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Maison de village 4 chambres 109 m2

VillePouzols (34)
Surface109m²
Coût Total224 340€
Loyer Annuel13 496€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 449,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Secteur Gignac à Pouzols à 7 minutes de l'A75 et à 30 minutes de Montpellier ,charmante maison de village T5 entièrement rénovée, développant 109 m2, située au coeur de Pouzols En rez-de-chaussée, vous découvrirez un séjour , ainsi qu'une cuisine équipée fonctionnelle Au 1er étage, vous profiterez de 4 chambres confortable avec chacune leur balcon , d'une salle de bains avec baignoire , ainsi qu'un WC séparé . Au 2e étage, vous bénéficierez d'un grenier . Prestations : Porte d'entrée sécurisée en aluminium, menuiseries PVC double vitrage, volets battants bois, cumulus 150 litres. Chauffage électrique à inertie et cheminée en rez-de-chaussée idéale pour résidence principale, investissement locatif ou pied-à-terre. LABORIE IMMOBILIER :

  • https://www.laborieimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=49
Ville : Pouzols
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Coordonnées : 43.616336, 3.502714
Total : 224 340€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 211 700€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 14.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13496€/an
Fourchette totale : 800€ - 1582€/mois
Fourchette annuelle : 9596€ - 18979€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,86 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 572 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-75 572€ (-32.4%)
Marge achat-revente :9 232€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 188,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 589,68€
Coût de l'assurance :19 629,75€
Taxe foncière : 1 349,55€/an
Soit par mois : 112,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique à inertie par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 150 litres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ + Main d'œuvre: 800€ = 3200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pouzols (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 496 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 588 €
Revenus locatifs : +13 496 €
Charges déductibles : -63 588 €
Résultat foncier Année 1 : -50 093 €(Déficit de 50 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 888 €/an
Revenus locatifs : +13 496 €
Charges déductibles : -9 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28692.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 496 €63 596 €7 761 €-50 100 €21 400 €28 700 €28 700 €
213 765 €9 692 €7 557 €4 073 €--24 627 €
314 041 €9 482 €7 347 €4 559 €--20 068 €
414 322 €9 264 €7 129 €5 058 €--15 010 €
514 608 €9 038 €6 903 €5 570 €--9 440 €
614 900 €8 804 €6 669 €6 096 €--3 343 €
715 198 €8 562 €6 427 €6 636 €---
815 502 €8 311 €6 176 €7 191 €---
915 812 €8 051 €5 917 €7 761 €---
1016 128 €7 783 €5 648 €8 346 €---
1116 451 €7 504 €5 369 €8 947 €---
1216 780 €7 216 €5 081 €9 564 €---
1317 116 €6 917 €4 782 €10 199 €---
1417 458 €6 608 €4 473 €10 850 €---
1517 807 €6 288 €4 153 €11 519 €---
1618 163 €5 956 €3 821 €12 207 €---
1718 526 €5 613 €3 478 €12 914 €---
1818 897 €5 257 €3 122 €13 640 €---
1919 275 €4 889 €2 754 €14 386 €---
2019 660 €4 507 €2 372 €15 153 €---
2120 054 €4 112 €1 977 €15 941 €---
2220 455 €3 703 €1 568 €16 752 €---
2320 864 €3 280 €1 145 €17 584 €---
2421 281 €2 841 €706 €18 440 €---
2521 707 €2 387 €252 €19 320 €---
TOTAL432 266 €219 658 €112 590 €212 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 834 €-6 420 €+9 254 €
2+2 834 €0 €+2 834 €
3+2 834 €0 €+2 834 €
4+2 834 €0 €+2 834 €
5+2 834 €0 €+2 834 €
6+2 834 €0 €+2 834 €
7+2 834 €+988 €+1 846 €
8+2 834 €+2 157 €+677 €
9+2 834 €+2 328 €+506 €
10+2 834 €+2 504 €+330 €
11+2 834 €+2 684 €+150 €
12+2 834 €+2 869 €-35 €
13+2 834 €+3 060 €-226 €
14+2 834 €+3 255 €-421 €
15+2 834 €+3 456 €-622 €
16+2 834 €+3 662 €-828 €
17+2 834 €+3 874 €-1 040 €
18+2 834 €+4 092 €-1 258 €
19+2 834 €+4 316 €-1 482 €
20+2 834 €+4 546 €-1 712 €
21+2 834 €+4 782 €-1 948 €
22+2 834 €+5 025 €-2 191 €
23+2 834 €+5 275 €-2 441 €
24+2 834 €+5 532 €-2 698 €
25+2 834 €+5 796 €-2 962 €
Total+70 850 €+63 782 €+7 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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