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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontmoreau-Saint-Cybard (16)
Surface185m²
Coût Total300 034€
Loyer Annuel17 773€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 800 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Montmoreau, ancienne fermette entretenue avec Piscine Découvrez cette magnique maison ancienne de 185 m² exposée sud-ouest.

Elle offre un séjour de 28 m², la cuisine est indépendante et aménagée, 4 chambres, deux salles d'eau et des trois toilettes, dont un WC indépendant.

Mais aussi une grande salle de musique pouvant aussi avoir une autre fonction avec son entrée indépendante.

Divers autres pièces de rangement et stockage. Une grange attenante. La terrasse est un véritable havre de paix, idéal pour des repas en plein air ou des moments de relaxation. La piscine hors-sol de 10x5.5 est parfaite pour des baignades rafraîchissantes pendant les chaudes journées d'été. Le terrain de 2500 m² est un véritable paradis pour les amoureux de la nature.

Située à seulement 5 minutes à pied d'une alimentation générale, cette maison est également proche de plusieurs commodités : restaurants, les médecins généralistes , une crèche, une école et collège. Les transports en commun sont également accessibles, bus et gare TER . Ne manquez pas l'opportunité de vivre dans cette maison de caractère. Cette propriété est éligible à la fibre, garantissant une connexion internet haut débit.

Contacter moi pour une visite.

Arnaud Bourinet

#maisonavendre

#Montmoreau

#16190

€sudcharente

#charente

#gareter

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

#:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB

Ville : Montmoreau-Saint-Cybard
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Total : 300 034€
Prix d'acquisition : 199 800€
Travaux : 84 250€
Valeur du bien : 284 050€
Frais de notaire : 15 984€
Coût estimé : 15 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1481€/mois
Loyer annuel estimé : 17773€/an
Fourchette totale : 1176€ - 1866€/mois
Fourchette annuelle : 14107€ - 22393€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 034€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 497,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :87,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 584,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 131,36€
Coût de l'assurance :26 252,97€
Taxe foncière : 1 777,32€/an
Soit par mois : 148,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 481,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 250 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation Toiture/Combles:11 550€
    Isolation des combles: 185 m² × 62€/m² = 11470€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1000€/fenêtre = 23000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau Chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de Bain:0€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmoreau-Saint-Cybard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation Toiture/Combles, Chauffage, Menuiseries, Eau Chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 773 €/an
Calcul : 1 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 034 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 358 €
Revenus locatifs : +17 773 €
Charges déductibles : -97 358 €
Résultat foncier Année 1 : -79 584 €(Déficit de 79 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 108 €/an
Revenus locatifs : +17 773 €
Charges déductibles : -13 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58184.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 870 €(65% de 199 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 723 €/an
Calcul : 129 870 € × 3,636% = 4 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 773 €97 367 €10 290 €-79 594 €21 400 €58 194 €58 194 €
218 129 €12 847 €10 019 €5 282 €--52 912 €
318 491 €12 566 €9 739 €5 925 €--46 987 €
418 861 €12 276 €9 449 €6 585 €--40 402 €
519 238 €11 976 €9 149 €7 262 €--33 140 €
619 623 €11 665 €8 838 €7 958 €--25 182 €
720 016 €11 343 €8 516 €8 672 €--16 510 €
820 416 €11 010 €8 183 €9 406 €--7 104 €
920 824 €10 665 €7 838 €10 159 €---
1021 241 €10 308 €7 481 €10 933 €---
1121 665 €9 938 €7 111 €11 727 €---
1222 099 €9 556 €6 728 €12 543 €---
1322 541 €9 159 €6 332 €13 381 €---
1422 992 €8 749 €5 922 €14 242 €---
1523 451 €8 324 €5 497 €15 127 €---
1623 920 €7 885 €5 057 €16 036 €---
1724 399 €7 430 €4 602 €16 969 €---
1824 887 €6 958 €4 131 €17 928 €---
1925 385 €6 471 €3 643 €18 914 €---
2025 892 €5 966 €3 138 €19 927 €---
2126 410 €5 443 €2 615 €20 967 €---
2226 938 €4 902 €2 074 €22 037 €---
2327 477 €4 341 €1 514 €23 136 €---
2428 027 €3 761 €934 €24 265 €---
2528 587 €3 161 €333 €25 426 €---
TOTAL569 282 €304 067 €149 131 €265 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 732 €-6 420 €+10 152 €
2+3 732 €0 €+3 732 €
3+3 732 €0 €+3 732 €
4+3 732 €0 €+3 732 €
5+3 732 €0 €+3 732 €
6+3 732 €0 €+3 732 €
7+3 732 €0 €+3 732 €
8+3 732 €0 €+3 732 €
9+3 732 €+916 €+2 816 €
10+3 732 €+3 280 €+452 €
11+3 732 €+3 518 €+214 €
12+3 732 €+3 763 €-31 €
13+3 732 €+4 014 €-282 €
14+3 732 €+4 273 €-541 €
15+3 732 €+4 538 €-806 €
16+3 732 €+4 811 €-1 079 €
17+3 732 €+5 091 €-1 359 €
18+3 732 €+5 379 €-1 647 €
19+3 732 €+5 674 €-1 942 €
20+3 732 €+5 978 €-2 246 €
21+3 732 €+6 290 €-2 558 €
22+3 732 €+6 611 €-2 879 €
23+3 732 €+6 941 €-3 209 €
24+3 732 €+7 280 €-3 548 €
25+3 732 €+7 628 €-3 896 €
Total+93 300 €+79 564 €+13 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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