Appartement à vendre

VilleMarseille 10e (13)

Surface38m²

Coût Total63 960€

Loyer Annuel8 154€

Rentabilité12.75%

Cashflow/mois+276€

Prix : 45 000 €

Surface : 38 m²

Prix au m² : 1 184,21 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Belle vue, Piscine

Magnifique T de 38 m2 entièrement refait à neuf, très charmant avec une vue imprenable sur la vallée du 10ème arrondissement de Marseille.

Vous n'aurez strictement rien à faire, il est beau, très cosy, très agréable avec sa vue très dominante, il n'attend que vous !

Venez vite le visiter sans tarder, toutes les commodités sont autour du bien, écoles, lycées, commerces, piscine, pharmacies, stade de foot, et autoroutes au pied de l'immeuble.

Prix : 45 000 euros à la charge du vendeur. Disponible tout de suite !

Visites possibles tous les jours du lundi au dimanche.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Marseille 10e

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13010

Coordonnées : 43.281288, 5.419168

Total : 63 960€

Prix d'acquisition : 45 000€

Travaux : 15 360€

Valeur du bien : 60 360€

Frais de notaire : 3 600€

Coût estimé : 3 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 38m²

Loyer prédit : 17.88€/m²/mois

Fourchette : 14.63€ - 21.86€/m²/mois

Loyer total estimé : 679€/mois

Loyer annuel estimé : 8154€/an

Fourchette totale : 556€ - 831€/mois

Fourchette annuelle : 6670€ - 9967€/an

Rentabilité brute :12.75%

Fourchette de rentabilité :10.43% - 15.58%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 315,16 €/m²

Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :87 976 €

Prix d'achat :45 000 €

Décote à l'achat :-42 976€ (-48.8%)

Marge achat-revente :24 016€ (27.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :63 960€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,78€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :18,65€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 335,43€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 073,65€

Coût de l'assurance :5 596,50€

Taxe foncière : 815,38€/an

Soit par mois : 67,95€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 679,49€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 403,38€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :276,10€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 200 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total

Quantité: 4 m² de carrelage

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Installation d'une nouvelle cuisine équipée

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ÉlectricitéRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement

Quantité: 1 appartement

Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 360 €(404 € / m²)

Détail par catégorie :

Salle de bain - Carrelage:2 520€
Carrelage 4 m²: 130€/m² × 4 = 520€, Main d'œuvre: 2000€
Cuisine - Rénovation:9 960€
Cuisine équipée complète: 8300€, Main d'œuvre: 1660€
Chambres - Revêtement sol:960€
Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
Chambres - Peinture:960€
Peinture 12 m²: 80€/m² × 12 = 960€, Main d'œuvre incluse
Électricité - Mise aux normes:960€
Mise aux normes électricité: 80€/m² × 12 = 960€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an

Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 147 €/an

Base de calcul : Emprunt de 63 960 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 224 €/an

Calcul : 19 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 360 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 546 €

Revenus locatifs : +8 154 €

Charges déductibles : -18 546 €

Résultat foncier Année 1 : -10 392 €(Déficit de 10 392 €)

Imputable sur revenu global : 10 392 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 186 €/an

Revenus locatifs : +8 154 €

Charges déductibles : -3 186 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 968 €/an

Prix d'achat du bien : 45 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 064 €/an

Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 154 €	18 548 €	2 149 €	-10 394 €	10 394 €	-	-
2	8 317 €	3 131 €	2 092 €	5 186 €	-	-	-
3	8 483 €	3 072 €	2 033 €	5 411 €	-	-	-
4	8 653 €	3 011 €	1 972 €	5 642 €	-	-	-
5	8 826 €	2 948 €	1 909 €	5 878 €	-	-	-
6	9 003 €	2 883 €	1 843 €	6 120 €	-	-	-
7	9 183 €	2 815 €	1 776 €	6 368 €	-	-	-
8	9 366 €	2 745 €	1 706 €	6 621 €	-	-	-
9	9 554 €	2 673 €	1 633 €	6 881 €	-	-	-
10	9 745 €	2 598 €	1 559 €	7 147 €	-	-	-
11	9 939 €	2 520 €	1 481 €	7 419 €	-	-	-
12	10 138 €	2 440 €	1 401 €	7 698 €	-	-	-
13	10 341 €	2 357 €	1 318 €	7 984 €	-	-	-
14	10 548 €	2 272 €	1 232 €	8 276 €	-	-	-
15	10 759 €	2 183 €	1 144 €	8 576 €	-	-	-
16	10 974 €	2 091 €	1 052 €	8 883 €	-	-	-
17	11 193 €	1 996 €	957 €	9 197 €	-	-	-
18	11 417 €	1 898 €	859 €	9 520 €	-	-	-
19	11 646 €	1 796 €	757 €	9 850 €	-	-	-
20	11 879 €	1 691 €	652 €	10 188 €	-	-	-
21	12 116 €	1 582 €	543 €	10 534 €	-	-	-
22	12 359 €	1 470 €	431 €	10 889 €	-	-	-
23	12 606 €	1 353 €	314 €	11 252 €	-	-	-
24	12 858 €	1 233 €	194 €	11 625 €	-	-	-
25	13 115 €	1 108 €	69 €	12 007 €	-	-	-
TOTAL	261 170 €	72 415 €	31 074 €	188 755 €	10 394 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 118 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 755 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 712 €	-3 118 €	+4 830 €
2	+1 712 €	+1 556 €	+156 €
3	+1 712 €	+1 623 €	+89 €
4	+1 712 €	+1 693 €	+19 €
5	+1 712 €	+1 763 €	-51 €
6	+1 712 €	+1 836 €	-124 €
7	+1 712 €	+1 910 €	-198 €
8	+1 712 €	+1 986 €	-274 €
9	+1 712 €	+2 064 €	-352 €
10	+1 712 €	+2 144 €	-432 €
11	+1 712 €	+2 226 €	-514 €
12	+1 712 €	+2 309 €	-597 €
13	+1 712 €	+2 395 €	-683 €
14	+1 712 €	+2 483 €	-771 €
15	+1 712 €	+2 573 €	-861 €
16	+1 712 €	+2 665 €	-953 €
17	+1 712 €	+2 759 €	-1 047 €
18	+1 712 €	+2 856 €	-1 144 €
19	+1 712 €	+2 955 €	-1 243 €
20	+1 712 €	+3 056 €	-1 344 €
21	+1 712 €	+3 160 €	-1 448 €
22	+1 712 €	+3 267 €	-1 555 €
23	+1 712 €	+3 376 €	-1 664 €
24	+1 712 €	+3 487 €	-1 775 €
25	+1 712 €	+3 602 €	-1 890 €
Total	+42 800 €	+56 627 €	+-13 827 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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