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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface74
Coût Total209 520
Loyer Annuel13 148
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 283,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Balcon, Belle vue

Plongez dans le charme de ce duplex de 74 m², situé au dernier étage d'une résidence soignée à Dammarie-les-Lys. Ce bien, idéal pour les familles, allie confort et fonctionnalité dans un cadre de vie agréable.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par un séjour baigné de lumière, parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. La cuisine, moderne et entièrement équipée, invite à la créativité culinaire. Ce niveau comprend également une chambre spacieuse, une salle de bain et des toilettes séparées, assurant une organisation fluide et pratique.

À l'étage, deux chambres supplémentaires vous offrent un espace nuit paisible et intime. Le balcon de 9 m², accessible depuis cet étage, constitue un véritable atout pour profiter des journées ensoleillées et admirer la vue dégagée.

Ce duplex présente de nombreux avantages, notamment la tranquillité d'un dernier étage avec ascenseur et une place de parking sécurisée en sous-sol.

En termes de localisation, vous profiterez d'une excellente desserte en transports en commun, avec l'arrêt de bus Place du 8 Mai 1945 à moins de 100 m et l'arrêt Henri Wallon à 500 m. Les familles apprécieront la proximité de plusieurs établissements scolaires situés à moins de 500 m.

Caractéristiques techniques :

  • Type : Appartement duplex
  • Surface : 74 m²
  • Nombre de pièces : 4
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bain : 1
  • Année de construction : 1986
  • Étage : 4/4
  • Ascenseur : Oui
  • Parking : 1 place
  • Consommation énergétique : C

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.523067, 2.638415
Total : 209 520
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 27 000
Valeur du bien : 196 000
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13148€/an
Fourchette totale : 948€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 11377€ - 15193€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 081,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 119,63
Coût de l'assurance :17 809,20
Taxe foncière : 1 314,77€/an
Soit par mois : 109,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 095,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour toutes les chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Plomberie mise aux normes: 1 500€, Électricité mise aux normes: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Plomberie mise aux normes: 1 500€, Électricité mise aux normes: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:500
    Revêtement de sol (parquet flottant) 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 148 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 769
Revenus locatifs : +13 148
Charges déductibles : -35 769
Résultat foncier Année 1 : -22 621(Déficit de 22 621 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 921
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 769 €/an
Revenus locatifs : +13 148
Charges déductibles : -8 769
Résultat foncier Années 2+ : 4 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11921.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 14835 7766 748-22 62810 700 €11 928 €11 928 €
213 4118 5936 5664 818--7 110 €
313 6798 4046 3775 275--1 836 €
413 9528 2096 1825 743---
514 2318 0085 9816 223---
614 5167 8005 7736 716---
714 8067 5855 5587 221---
815 1037 3635 3367 739---
915 4057 1345 1078 271---
1015 7136 8974 8708 815---
1116 0276 6534 6259 374---
1216 3486 4004 3739 948---
1316 6746 1384 11110 536---
1417 0085 8693 84211 139---
1517 3485 5903 56311 758---
1617 6955 3023 27512 393---
1718 0495 0042 97713 045---
1818 4104 6972 67013 713---
1918 7784 3792 35214 399---
2019 1544 0512 02415 102---
2119 5373 7131 68515 824---
2219 9283 3621 33516 565---
2320 3263 00197417 325---
2420 7332 62760018 106---
2521 1472 24121418 906---
TOTAL421 125174 79897 120246 32710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 327
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 761-3 210+5 971
2+2 7610+2 761
3+2 7610+2 761
4+2 761+1 172+1 589
5+2 761+1 867+894
6+2 761+2 015+746
7+2 761+2 166+595
8+2 761+2 322+439
9+2 761+2 481+280
10+2 761+2 645+116
11+2 761+2 812-51
12+2 761+2 984-223
13+2 761+3 161-400
14+2 761+3 342-581
15+2 761+3 527-766
16+2 761+3 718-957
17+2 761+3 913-1 152
18+2 761+4 114-1 353
19+2 761+4 320-1 559
20+2 761+4 531-1 770
21+2 761+4 747-1 986
22+2 761+4 970-2 209
23+2 761+5 198-2 437
24+2 761+5 432-2 671
25+2 761+5 672-2 911
Total+69 025+73 898+-4 873
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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