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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface74m²
Coût Total209 520€
Loyer Annuel13 148€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 283,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Balcon, Belle vue

Plongez dans le charme de ce duplex de 74 m², situé au dernier étage d'une résidence soignée à Dammarie-les-Lys. Ce bien, idéal pour les familles, allie confort et fonctionnalité dans un cadre de vie agréable.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par un séjour baigné de lumière, parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. La cuisine, moderne et entièrement équipée, invite à la créativité culinaire. Ce niveau comprend également une chambre spacieuse, une salle de bain et des toilettes séparées, assurant une organisation fluide et pratique.

À l'étage, deux chambres supplémentaires vous offrent un espace nuit paisible et intime. Le balcon de 9 m², accessible depuis cet étage, constitue un véritable atout pour profiter des journées ensoleillées et admirer la vue dégagée.

Ce duplex présente de nombreux avantages, notamment la tranquillité d'un dernier étage avec ascenseur et une place de parking sécurisée en sous-sol.

En termes de localisation, vous profiterez d'une excellente desserte en transports en commun, avec l'arrêt de bus Place du 8 Mai 1945 à moins de 100 m et l'arrêt Henri Wallon à 500 m. Les familles apprécieront la proximité de plusieurs établissements scolaires situés à moins de 500 m.

Caractéristiques techniques :

  • Type : Appartement duplex
  • Surface : 74 m²
  • Nombre de pièces : 4
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bain : 1
  • Année de construction : 1986
  • Étage : 4/4
  • Ascenseur : Oui
  • Parking : 1 place
  • Consommation énergétique : C

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.523067, 2.638415
Total : 209 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 196 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13148€/an
Fourchette totale : 948€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 11377€ - 15193€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 081,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 119,63€
Coût de l'assurance :17 809,20€
Taxe foncière : 1 314,77€/an
Soit par mois : 109,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 095,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour toutes les chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Plomberie mise aux normes: 1 500€, Électricité mise aux normes: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Plomberie mise aux normes: 1 500€, Électricité mise aux normes: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:500€
    Revêtement de sol (parquet flottant) 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 148 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 769 €
Revenus locatifs : +13 148 €
Charges déductibles : -35 769 €
Résultat foncier Année 1 : -22 621 €(Déficit de 22 621 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 769 €/an
Revenus locatifs : +13 148 €
Charges déductibles : -8 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11921.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 148 €35 776 €6 748 €-22 628 €10 700 €11 928 €11 928 €
213 411 €8 593 €6 566 €4 818 €--7 110 €
313 679 €8 404 €6 377 €5 275 €--1 836 €
413 952 €8 209 €6 182 €5 743 €---
514 231 €8 008 €5 981 €6 223 €---
614 516 €7 800 €5 773 €6 716 €---
714 806 €7 585 €5 558 €7 221 €---
815 103 €7 363 €5 336 €7 739 €---
915 405 €7 134 €5 107 €8 271 €---
1015 713 €6 897 €4 870 €8 815 €---
1116 027 €6 653 €4 625 €9 374 €---
1216 348 €6 400 €4 373 €9 948 €---
1316 674 €6 138 €4 111 €10 536 €---
1417 008 €5 869 €3 842 €11 139 €---
1517 348 €5 590 €3 563 €11 758 €---
1617 695 €5 302 €3 275 €12 393 €---
1718 049 €5 004 €2 977 €13 045 €---
1818 410 €4 697 €2 670 €13 713 €---
1918 778 €4 379 €2 352 €14 399 €---
2019 154 €4 051 €2 024 €15 102 €---
2119 537 €3 713 €1 685 €15 824 €---
2219 928 €3 362 €1 335 €16 565 €---
2320 326 €3 001 €974 €17 325 €---
2420 733 €2 627 €600 €18 106 €---
2521 147 €2 241 €214 €18 906 €---
TOTAL421 125 €174 798 €97 120 €246 327 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 761 €-3 210 €+5 971 €
2+2 761 €0 €+2 761 €
3+2 761 €0 €+2 761 €
4+2 761 €+1 172 €+1 589 €
5+2 761 €+1 867 €+894 €
6+2 761 €+2 015 €+746 €
7+2 761 €+2 166 €+595 €
8+2 761 €+2 322 €+439 €
9+2 761 €+2 481 €+280 €
10+2 761 €+2 645 €+116 €
11+2 761 €+2 812 €-51 €
12+2 761 €+2 984 €-223 €
13+2 761 €+3 161 €-400 €
14+2 761 €+3 342 €-581 €
15+2 761 €+3 527 €-766 €
16+2 761 €+3 718 €-957 €
17+2 761 €+3 913 €-1 152 €
18+2 761 €+4 114 €-1 353 €
19+2 761 €+4 320 €-1 559 €
20+2 761 €+4 531 €-1 770 €
21+2 761 €+4 747 €-1 986 €
22+2 761 €+4 970 €-2 209 €
23+2 761 €+5 198 €-2 437 €
24+2 761 €+5 432 €-2 671 €
25+2 761 €+5 672 €-2 911 €
Total+69 025 €+73 898 €+-4 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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