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Achat appartement

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface69.52
Coût Total100 170
Loyer Annuel7 103
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 69.52 m²
Prix au m² : 848,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 69.52 m², 3 Pièces, Rez-de-chaussée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine équipée, Salle de séjour, 1 Parking, Interphone, Orientation Ouest

ESIDENCE LYSARDIEREDécouvrez à proximité du centre-ville de VESOUL (70000) cet appartement de 3 pièces de 69.52 m², actuellement loué.Il est situé au RDC d'un immeuble avec ascenseur. Il s'agit d'une copropriété de 66 lots principaux. Cet appartement , lumineux, compte un beau séjour (donnant sur un balcon) , une cuisine équipée , deux chambres , une salle de bains et un WC L'appartement comporte de nombreux placards.Le chauffage de l'appartement est collectif ( avec une consommation individuelle)L'appartement sera à rafraichir.Le T3 est exposé plein OUEST.L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking souterrain (non louée).Cet appartement est actuellement loué 6000 euros Hors Charges annuellement à une locataire en place depuis plus de 8 ans.Le bâtiment est équipé d'un interphone , d'un local à vélos et possède un gardien.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619610, 6.156394
Total : 100 170
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 36 450
Valeur du bien : 95 450
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.52
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7103€/an
Fourchette totale : 466€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5591€ - 9022€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 345,32
Coût de l'assurance :8 764,88
Taxe foncière : 710,27€/an
Soit par mois : 59,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 246,58€/mois
Soit par an : 2 959,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 591,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69.52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.52 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 450(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 350
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 50€ = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 170 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 959 €/an
Calcul : 247 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 812
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -43 812
Résultat foncier Année 1 : -36 710(Déficit de 36 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 310
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 362 €/an
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -7 362
Résultat foncier Années 2+ : -260 €/an(Déficit de 260 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15309.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 10343 8163 346-36 71321 400 €15 313 €15 313 €
27 2457 2773 257-3232 €-15 313 €
37 3907 1843 165205--15 108 €
47 5377 0893 069448--14 659 €
57 6886 9912 971698--13 962 €
67 8426 8892 869953--13 009 €
77 9996 7832 7631 216--11 793 €
88 1596 6742 6541 485--10 308 €
98 3226 5612 5411 761--8 548 €
108 4886 4452 4252 044--6 504 €
118 6586 3242 3042 334--4 170 €
128 8316 1992 1792 632---
139 0086 0702 0502 938---
149 1885 9361 9173 252---
159 3725 7981 7783 574---
169 5595 6551 6353 904---
179 7505 5081 4884 243---
189 9455 3551 3354 591---
1910 1445 1971 1774 948---
2010 3475 0331 0135 314---
2110 5544 8648445 690---
2210 7654 6896696 076---
2310 9814 5084886 473---
2411 2004 3213016 879---
2511 4244 1271077 297---
TOTAL227 501185 29248 34542 20921 432Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 430
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 209
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 492-6 420+7 912
2+1 492-10+1 502
3+1 4920+1 492
4+1 4920+1 492
5+1 4920+1 492
6+1 4920+1 492
7+1 4920+1 492
8+1 4920+1 492
9+1 4920+1 492
10+1 4920+1 492
11+1 4920+1 492
12+1 492+790+702
13+1 492+881+611
14+1 492+976+516
15+1 492+1 072+420
16+1 492+1 171+321
17+1 492+1 273+219
18+1 492+1 377+115
19+1 492+1 484+8
20+1 492+1 594-102
21+1 492+1 707-215
22+1 492+1 823-331
23+1 492+1 942-450
24+1 492+2 064-572
25+1 492+2 189-697
Total+37 300+13 914+23 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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