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Achat appartement

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface69.52m²
Coût Total100 170€
Loyer Annuel7 103€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 69.52 m²
Prix au m² : 848,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 69.52 m², 3 Pièces, Rez-de-chaussée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine équipée, Salle de séjour, 1 Parking, Interphone, Orientation Ouest

ESIDENCE LYSARDIEREDécouvrez à proximité du centre-ville de VESOUL (70000) cet appartement de 3 pièces de 69.52 m², actuellement loué.Il est situé au RDC d'un immeuble avec ascenseur. Il s'agit d'une copropriété de 66 lots principaux. Cet appartement , lumineux, compte un beau séjour (donnant sur un balcon) , une cuisine équipée , deux chambres , une salle de bains et un WC L'appartement comporte de nombreux placards.Le chauffage de l'appartement est collectif ( avec une consommation individuelle)L'appartement sera à rafraichir.Le T3 est exposé plein OUEST.L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking souterrain (non louée).Cet appartement est actuellement loué 6000 euros Hors Charges annuellement à une locataire en place depuis plus de 8 ans.Le bâtiment est équipé d'un interphone , d'un local à vélos et possède un gardien.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619610, 6.156394
Total : 100 170€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 36 450€
Valeur du bien : 95 450€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.52m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7103€/an
Fourchette totale : 466€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5591€ - 9022€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 345,32€
Coût de l'assurance :8 764,88€
Taxe foncière : 710,27€/an
Soit par mois : 59,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 246,58€/mois
Soit par an : 2 959,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 591,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69.52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.52 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 450 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 50€ = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 170 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 959 €/an
Calcul : 247 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 812 €
Revenus locatifs : +7 103 €
Charges déductibles : -43 812 €
Résultat foncier Année 1 : -36 710 €(Déficit de 36 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 362 €/an
Revenus locatifs : +7 103 €
Charges déductibles : -7 362 €
Résultat foncier Années 2+ : -260 €/an(Déficit de 260 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15309.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 103 €43 816 €3 346 €-36 713 €21 400 €15 313 €15 313 €
27 245 €7 277 €3 257 €-32 €32 €-15 313 €
37 390 €7 184 €3 165 €205 €--15 108 €
47 537 €7 089 €3 069 €448 €--14 659 €
57 688 €6 991 €2 971 €698 €--13 962 €
67 842 €6 889 €2 869 €953 €--13 009 €
77 999 €6 783 €2 763 €1 216 €--11 793 €
88 159 €6 674 €2 654 €1 485 €--10 308 €
98 322 €6 561 €2 541 €1 761 €--8 548 €
108 488 €6 445 €2 425 €2 044 €--6 504 €
118 658 €6 324 €2 304 €2 334 €--4 170 €
128 831 €6 199 €2 179 €2 632 €---
139 008 €6 070 €2 050 €2 938 €---
149 188 €5 936 €1 917 €3 252 €---
159 372 €5 798 €1 778 €3 574 €---
169 559 €5 655 €1 635 €3 904 €---
179 750 €5 508 €1 488 €4 243 €---
189 945 €5 355 €1 335 €4 591 €---
1910 144 €5 197 €1 177 €4 948 €---
2010 347 €5 033 €1 013 €5 314 €---
2110 554 €4 864 €844 €5 690 €---
2210 765 €4 689 €669 €6 076 €---
2310 981 €4 508 €488 €6 473 €---
2411 200 €4 321 €301 €6 879 €---
2511 424 €4 127 €107 €7 297 €---
TOTAL227 501 €185 292 €48 345 €42 209 €21 432 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 430 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 492 €-6 420 €+7 912 €
2+1 492 €-10 €+1 502 €
3+1 492 €0 €+1 492 €
4+1 492 €0 €+1 492 €
5+1 492 €0 €+1 492 €
6+1 492 €0 €+1 492 €
7+1 492 €0 €+1 492 €
8+1 492 €0 €+1 492 €
9+1 492 €0 €+1 492 €
10+1 492 €0 €+1 492 €
11+1 492 €0 €+1 492 €
12+1 492 €+790 €+702 €
13+1 492 €+881 €+611 €
14+1 492 €+976 €+516 €
15+1 492 €+1 072 €+420 €
16+1 492 €+1 171 €+321 €
17+1 492 €+1 273 €+219 €
18+1 492 €+1 377 €+115 €
19+1 492 €+1 484 €+8 €
20+1 492 €+1 594 €-102 €
21+1 492 €+1 707 €-215 €
22+1 492 €+1 823 €-331 €
23+1 492 €+1 942 €-450 €
24+1 492 €+2 064 €-572 €
25+1 492 €+2 189 €-697 €
Total+37 300 €+13 914 €+23 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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