Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSauvian (34)
Surface130m²
Coût Total159 525€
Loyer Annuel16 845€
Rentabilité10.56%
Cashflow/mois+421€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 838,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE. Situé au coeur du village, proche detoutes commodités, au premier et denier étage, appartement T5 de 130m² habitables environ comprenant: Beau séjour lumineux avec cuisine us aménagée, 3 chambres, un bureau/dressing, une salle de bain et un wc séparé. Beaux volumes. DPE en cours.

Ville : Sauvian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34410
Total : 159 525€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 41 805€
Valeur du bien : 150 805€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 10.80€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1404€/mois
Loyer annuel estimé : 16845€/an
Fourchette totale : 1131€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 13568€ - 20913€/an
Rentabilité brute :10.56%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 13.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 525€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :46,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 842,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 291,62€
Coût de l'assurance :13 958,44€
Taxe foncière : 1 684,47€/an
Soit par mois : 140,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :420,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nus et câblage visible nécessitant travaux de finition
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nus nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 805 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 20% = 2050€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 20% = 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Électricité cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 20% = 900€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauvian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 845 €/an
Calcul : 1 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 525 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 805 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 514 €
Revenus locatifs : +16 845 €
Charges déductibles : -49 514 €
Résultat foncier Année 1 : -32 669 €(Déficit de 32 669 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 269 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 709 €/an
Revenus locatifs : +16 845 €
Charges déductibles : -7 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11268.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 845 €49 519 €5 471 €-32 674 €21 400 €11 274 €11 274 €
217 182 €7 570 €5 327 €9 612 €--1 662 €
317 525 €7 421 €5 178 €10 104 €---
417 876 €7 267 €5 024 €10 609 €---
518 233 €7 107 €4 864 €11 126 €---
618 598 €6 942 €4 699 €11 656 €---
718 970 €6 771 €4 528 €12 199 €---
819 349 €6 593 €4 351 €12 756 €---
919 736 €6 410 €4 167 €13 326 €---
1020 131 €6 220 €3 977 €13 911 €---
1120 534 €6 024 €3 781 €14 510 €---
1220 944 €5 820 €3 577 €15 124 €---
1321 363 €5 609 €3 367 €15 754 €---
1421 790 €5 391 €3 148 €16 399 €---
1522 226 €5 165 €2 923 €17 061 €---
1622 671 €4 932 €2 689 €17 739 €---
1723 124 €4 690 €2 447 €18 434 €---
1823 587 €4 439 €2 196 €19 147 €---
1924 058 €4 180 €1 937 €19 879 €---
2024 540 €3 911 €1 669 €20 628 €---
2125 030 €3 633 €1 391 €21 397 €---
2225 531 €3 346 €1 103 €22 185 €---
2326 042 €3 048 €805 €22 994 €---
2426 562 €2 739 €496 €23 823 €---
2527 094 €2 420 €177 €24 674 €---
TOTAL539 542 €177 167 €79 292 €362 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 537 €-6 420 €+9 957 €
2+3 537 €0 €+3 537 €
3+3 537 €+2 533 €+1 004 €
4+3 537 €+3 183 €+354 €
5+3 537 €+3 338 €+199 €
6+3 537 €+3 497 €+40 €
7+3 537 €+3 660 €-123 €
8+3 537 €+3 827 €-290 €
9+3 537 €+3 998 €-461 €
10+3 537 €+4 173 €-636 €
11+3 537 €+4 353 €-816 €
12+3 537 €+4 537 €-1 000 €
13+3 537 €+4 726 €-1 189 €
14+3 537 €+4 920 €-1 383 €
15+3 537 €+5 118 €-1 581 €
16+3 537 €+5 322 €-1 785 €
17+3 537 €+5 530 €-1 993 €
18+3 537 €+5 744 €-2 207 €
19+3 537 €+5 964 €-2 427 €
20+3 537 €+6 188 €-2 651 €
21+3 537 €+6 419 €-2 882 €
22+3 537 €+6 656 €-3 119 €
23+3 537 €+6 898 €-3 361 €
24+3 537 €+7 147 €-3 610 €
25+3 537 €+7 402 €-3 865 €
Total+88 425 €+108 713 €+-20 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →