Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 70 m² Chelles (77500) - Superimmo

VilleChelles (77)
Surface70m²
Coût Total212 530€
Loyer Annuel13 727€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 514,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Iad France - Juan Gonzalez Garrido vous propose : À vendre en exclusivité – Bel appartement 4 pièces situé à Chelles, à proximité des Bords de Marne et du centre ville. Découvrez cet agréable appartement lumineux et fonctionnel. Il se compose d'une entrée, séjour / salle à manger, cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un W. C indépendant. Un balcon filant avec vue dégagée sur le canal. Volets électrique et fenêtres double vitrage. Une cave complète ce bien. À visiter rapidement ! La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 392 lots au total et faisant l'objet d'une ou plusieurs procédures en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 300€ par mois (soit 3600 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Juan Gonzalez Garrido mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MEAUX sous le numéro 751436262, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Afficher plus

Ville : Chelles
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77500
Coordonnées : 48.867875, 2.576161
Total : 212 530€
Prix d'acquisition : 176 000€
Travaux : 22 450€
Valeur du bien : 198 450€
Frais de notaire : 14 080€
Coût estimé : 14 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 13.31€ - 20.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13727€/an
Fourchette totale : 932€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 16855€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 363,68 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 457 €
Prix d'achat :176 000 €
Décote à l'achat :-59 457€ (-25.3%)
Marge achat-revente :22 927€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 046,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 108,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 556,39€
Coût de l'assurance :18 596,38€
Taxe foncière : 1 372,74€/an
Soit par mois : 114,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 143,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 523,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-379,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 82 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, installation de nouveaux placards, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des décorations
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 450 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chelles. Main d'œuvre incluse. Coefficients régionaux appliqués pour les travaux de cuisine et salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 727 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 530 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 195 €
Revenus locatifs : +13 727 €
Charges déductibles : -35 195 €
Résultat foncier Année 1 : -21 468 €(Déficit de 21 468 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 745 €/an
Revenus locatifs : +13 727 €
Charges déductibles : -12 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10767.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 400 €(65% de 176 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 160 €/an
Calcul : 114 400 € × 3,636% = 4 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 727 €35 202 €7 035 €-21 475 €10 700 €10 775 €10 775 €
214 002 €12 564 €6 847 €1 438 €--9 337 €
314 282 €12 369 €6 653 €1 913 €--7 424 €
414 568 €12 168 €6 452 €2 399 €--5 025 €
514 859 €11 960 €6 244 €2 899 €--2 126 €
615 156 €11 745 €6 029 €3 411 €---
715 459 €11 523 €5 807 €3 936 €---
815 769 €11 293 €5 577 €4 475 €---
916 084 €11 056 €5 339 €5 028 €---
1016 406 €10 810 €5 093 €5 596 €---
1116 734 €10 556 €4 839 €6 178 €---
1217 068 €10 293 €4 576 €6 775 €---
1317 410 €10 021 €4 305 €7 388 €---
1417 758 €9 740 €4 024 €8 018 €---
1518 113 €9 450 €3 733 €8 663 €---
1618 475 €9 149 €3 433 €9 326 €---
1718 845 €8 839 €3 122 €10 006 €---
1819 222 €8 518 €2 801 €10 704 €---
1919 606 €8 185 €2 469 €11 421 €---
2019 998 €7 842 €2 125 €12 156 €---
2120 398 €7 487 €1 770 €12 911 €---
2220 806 €7 120 €1 403 €13 686 €---
2321 222 €6 740 €1 024 €14 482 €---
2421 647 €6 348 €631 €15 299 €---
2522 080 €5 942 €225 €16 138 €---
TOTAL439 694 €266 921 €101 556 €172 772 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 883 €-3 210 €+6 093 €
2+2 883 €0 €+2 883 €
3+2 883 €0 €+2 883 €
4+2 883 €0 €+2 883 €
5+2 883 €0 €+2 883 €
6+2 883 €+385 €+2 498 €
7+2 883 €+1 181 €+1 702 €
8+2 883 €+1 343 €+1 540 €
9+2 883 €+1 508 €+1 375 €
10+2 883 €+1 679 €+1 204 €
11+2 883 €+1 853 €+1 030 €
12+2 883 €+2 033 €+850 €
13+2 883 €+2 217 €+666 €
14+2 883 €+2 405 €+478 €
15+2 883 €+2 599 €+284 €
16+2 883 €+2 798 €+85 €
17+2 883 €+3 002 €-119 €
18+2 883 €+3 211 €-328 €
19+2 883 €+3 426 €-543 €
20+2 883 €+3 647 €-764 €
21+2 883 €+3 873 €-990 €
22+2 883 €+4 106 €-1 223 €
23+2 883 €+4 345 €-1 462 €
24+2 883 €+4 590 €-1 707 €
25+2 883 €+4 841 €-1 958 €
Total+72 075 €+51 832 €+20 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →