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Maison à vendre

VilleNoyal-sur-Brutz (44)
Surface61m²
Coût Total116 810€
Loyer Annuel5 661€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 065,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Implantée en plein cœur du bourg de Noyal-sur-Brutz à 7 minutes de Châteaubriant, cette maison non mitoyenne offre un beau potentiel de rénovation sur une parcelle close de 410 m², agrémentée d'un puits.

Le bien se compose actuellement d'une pièce de vie avec cheminée, d'une cuisine, d'une chambre, d'un bureau et d'une salle de bain avec wc. L'ensemble nécessite des travaux de rénovation, notamment l'installation d'un système de chauffage.

Un grenier aménageable et une dépendance attenante complètent ce bien, offrant de réelles possibilités d'agrandissement et de valorisation selon les projets.

Cette maison représente une belle opportunité pour des acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie ou pour un projet d'investissement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 65 000 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 60 200 euros Honoraires charge acquéreur : 4 800 euros soit 7,97 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Sophie BARBATO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 441 982 758

Ville : Noyal-sur-Brutz
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.769624, -1.343441
Total : 116 810€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 46 610€
Valeur du bien : 111 610€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5661€/an
Fourchette totale : 373€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4481€ - 7150€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 040,58 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 475 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+1 525€ (+2.4%)
Marge achat-revente :-53 335€ (-84.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 887,23€
Coût de l'assurance :10 220,88€
Taxe foncière : 566,06€/an
Soit par mois : 47,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 610 €(764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 050€
    Isolation combles: 61 m² × 50€/m² = 3050€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie, électricité, meubles et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200€
    Rafraîchissement carrelage et peinture: Carrelage 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 55€/m² = 1100€, Total = 2100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyal-sur-Brutz (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 661 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 810 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 390 €
Revenus locatifs : +5 661 €
Charges déductibles : -51 390 €
Résultat foncier Année 1 : -45 729 €(Déficit de 45 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 780 €/an
Revenus locatifs : +5 661 €
Charges déductibles : -4 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24329.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 661 €51 394 €3 809 €-45 733 €21 400 €24 333 €24 333 €
25 774 €4 681 €3 706 €1 093 €--23 240 €
35 889 €4 575 €3 600 €1 314 €--21 926 €
46 007 €4 466 €3 491 €1 541 €--20 385 €
56 127 €4 353 €3 378 €1 775 €--18 610 €
66 250 €4 236 €3 261 €2 014 €--16 596 €
76 375 €4 115 €3 140 €2 260 €--14 336 €
86 502 €3 990 €3 015 €2 512 €--11 824 €
96 632 €3 861 €2 886 €2 771 €--9 053 €
106 765 €3 727 €2 753 €3 038 €--6 015 €
116 900 €3 590 €2 615 €3 311 €--2 704 €
127 038 €3 447 €2 472 €3 591 €---
137 179 €3 300 €2 325 €3 879 €---
147 323 €3 148 €2 173 €4 175 €---
157 469 €2 990 €2 015 €4 479 €---
167 618 €2 828 €1 853 €4 791 €---
177 771 €2 660 €1 685 €5 111 €---
187 926 €2 486 €1 511 €5 440 €---
198 085 €2 307 €1 332 €5 778 €---
208 246 €2 121 €1 146 €6 125 €---
218 411 €1 929 €954 €6 482 €---
228 580 €1 731 €756 €6 848 €---
238 751 €1 526 €552 €7 225 €---
248 926 €1 315 €340 €7 611 €---
259 105 €1 096 €121 €8 009 €---
TOTAL181 310 €125 870 €54 887 €55 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 661 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189 €-6 420 €+7 609 €
2+1 189 €0 €+1 189 €
3+1 189 €0 €+1 189 €
4+1 189 €0 €+1 189 €
5+1 189 €0 €+1 189 €
6+1 189 €0 €+1 189 €
7+1 189 €0 €+1 189 €
8+1 189 €0 €+1 189 €
9+1 189 €0 €+1 189 €
10+1 189 €0 €+1 189 €
11+1 189 €0 €+1 189 €
12+1 189 €+1 077 €+112 €
13+1 189 €+1 164 €+25 €
14+1 189 €+1 253 €-64 €
15+1 189 €+1 344 €-155 €
16+1 189 €+1 437 €-248 €
17+1 189 €+1 533 €-344 €
18+1 189 €+1 632 €-443 €
19+1 189 €+1 733 €-544 €
20+1 189 €+1 838 €-649 €
21+1 189 €+1 945 €-756 €
22+1 189 €+2 055 €-866 €
23+1 189 €+2 167 €-978 €
24+1 189 €+2 283 €-1 094 €
25+1 189 €+2 403 €-1 214 €
Total+29 725 €+17 444 €+12 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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