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Appartement 2 pièces 22 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface22m²
Coût Total71 740€
Loyer Annuel2 938€
Rentabilité4.10%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 000 €
Surface : 22 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

42000 - SAINT-ETIENNE - Impasse Montaud- - 22.0 M² - APPARTEMENT a rénover entièrement

effiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement situé dans le centre-ville de Saint-Étienne, à proximité de toutes les commodités. Situé au 2ème étage et dernier étage

Appartement offrant 2 pièces + salle de bains le tout entièrement à rénover. (plomberie sanitaires éléctricité chauffage) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Irene Fayolle - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Saint-Étienne sous le n°988985388. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 202782 Date de réalisation du diagnostic : 05/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 180.79 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.459040, 4.360651
Total : 71 740€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 69 500€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 245€/mois
Loyer annuel estimé : 2938€/an
Fourchette totale : 185€ - 323€/mois
Fourchette annuelle : 2224€ - 3882€/an
Rentabilité brute :4.10%
Fourchette de rentabilité :3.10% - 5.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :20,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 370,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 253,92€
Coût de l'assurance :6 097,90€
Taxe foncière : 293,80€/an
Soit par mois : 24,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 15,07€/mois
Soit par an : 180,79€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 244,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 409,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(1 886 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 4500€.
  • Menuiseries:1 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 2 fenêtres: 600€/fenêtre × 2 = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 1200€.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 3000€.
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m²: 1000€/m² × 4 = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 4000€.
  • Chambres:8 400€
    Rénovation complète 4 chambres: 42 m²: 200€/m² × 42 = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 8400€.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 12000€.
  • Salon:8 400€
    Rénovation complète salon: 42 m²: 200€/m² × 42 = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 8400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 938 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 294 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 181 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 527 €
Revenus locatifs : +2 938 €
Charges déductibles : -44 527 €
Résultat foncier Année 1 : -41 589 €(Déficit de 41 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 027 €/an
Revenus locatifs : +2 938 €
Charges déductibles : -3 027 €
Résultat foncier Années 2+ : -89 €/an(Déficit de 89 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20188.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 938 €44 529 €2 311 €-41 591 €21 400 €20 191 €20 191 €
22 997 €2 967 €2 248 €30 €--20 161 €
33 057 €2 902 €2 184 €155 €--20 007 €
43 118 €2 835 €2 117 €282 €--19 724 €
53 180 €2 766 €2 048 €414 €--19 310 €
63 244 €2 695 €1 977 €549 €--18 762 €
73 309 €2 622 €1 903 €687 €--18 075 €
83 375 €2 546 €1 827 €829 €--17 246 €
93 442 €2 467 €1 749 €975 €--16 271 €
103 511 €2 386 €1 668 €1 125 €--15 146 €
113 581 €2 302 €1 584 €1 279 €--13 866 €
123 653 €2 216 €1 497 €1 437 €---
133 726 €2 126 €1 408 €1 600 €---
143 801 €2 034 €1 315 €1 767 €---
153 877 €1 938 €1 220 €1 938 €---
163 954 €1 840 €1 121 €2 114 €---
174 033 €1 738 €1 019 €2 295 €---
184 114 €1 633 €914 €2 481 €---
194 196 €1 524 €805 €2 672 €---
204 280 €1 412 €693 €2 868 €---
214 366 €1 296 €577 €3 070 €---
224 453 €1 176 €457 €3 277 €---
234 542 €1 052 €333 €3 490 €---
244 633 €924 €205 €3 709 €---
254 726 €792 €73 €3 934 €---
TOTAL94 104 €92 716 €33 254 €1 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+617 €-6 420 €+7 037 €
2+617 €0 €+617 €
3+617 €0 €+617 €
4+617 €0 €+617 €
5+617 €0 €+617 €
6+617 €0 €+617 €
7+617 €0 €+617 €
8+617 €0 €+617 €
9+617 €0 €+617 €
10+617 €0 €+617 €
11+617 €0 €+617 €
12+617 €+431 €+186 €
13+617 €+480 €+137 €
14+617 €+530 €+87 €
15+617 €+581 €+36 €
16+617 €+634 €-17 €
17+617 €+689 €-72 €
18+617 €+744 €-127 €
19+617 €+802 €-185 €
20+617 €+861 €-244 €
21+617 €+921 €-304 €
22+617 €+983 €-366 €
23+617 €+1 047 €-430 €
24+617 €+1 113 €-496 €
25+617 €+1 180 €-563 €
Total+15 425 €+4 576 €+10 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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