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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface69m²
Coût Total85 460€
Loyer Annuel7 577€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 797,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

BELFORT - Proche CRAVANCHE - T3 avec balcon et ascenseur (Réf VB3550) Au 3e étage avec ascenseur, découvrez ce T3 de 69 m² offrant un beau potentiel : entrée avec dégagement, séjour lumineux avec balcon plein sud, cuisine équipée donnant sur une grande loggia, deux chambres, salle de bains et toilettes séparées. Une cave vient compléter ce bien. Idéal pour un premier achat. A visiter sans tarder !

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.646675, 6.843436
Total : 85 460€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 26 060€
Valeur du bien : 81 060€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7577€/an
Fourchette totale : 492€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5901€ - 9727€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,9 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 825 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-22 825€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-7 635€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 518,98€
Coût de l'assurance :7 477,75€
Taxe foncière : 757,67€/an
Soit par mois : 63,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - mise aux normes plomberie/électricité recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 060 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 577 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 985 €
Revenus locatifs : +7 577 €
Charges déductibles : -29 985 €
Résultat foncier Année 1 : -22 409 €(Déficit de 22 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 925 €/an
Revenus locatifs : +7 577 €
Charges déductibles : -3 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1008.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 577 €29 988 €2 871 €-22 412 €21 400 €1 012 €1 012 €
27 728 €3 852 €2 795 €3 876 €---
37 883 €3 773 €2 716 €4 110 €---
48 040 €3 692 €2 635 €4 349 €---
58 201 €3 607 €2 550 €4 594 €---
68 365 €3 520 €2 463 €4 845 €---
78 533 €3 429 €2 373 €5 103 €---
88 703 €3 336 €2 279 €5 367 €---
98 877 €3 239 €2 182 €5 638 €---
109 055 €3 139 €2 082 €5 916 €---
119 236 €3 036 €1 979 €6 200 €---
129 421 €2 929 €1 872 €6 492 €---
139 609 €2 818 €1 761 €6 791 €---
149 801 €2 703 €1 647 €7 098 €---
159 997 €2 585 €1 528 €7 412 €---
1610 197 €2 462 €1 405 €7 735 €---
1710 401 €2 335 €1 278 €8 066 €---
1810 609 €2 204 €1 147 €8 405 €---
1910 821 €2 068 €1 011 €8 753 €---
2011 038 €1 928 €871 €9 110 €---
2111 259 €1 782 €726 €9 476 €---
2211 484 €1 632 €575 €9 852 €---
2311 713 €1 476 €420 €10 237 €---
2411 948 €1 316 €259 €10 632 €---
2512 187 €1 149 €92 €11 037 €---
TOTAL242 682 €93 998 €41 519 €148 684 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 591 €-6 420 €+8 011 €
2+1 591 €+859 €+732 €
3+1 591 €+1 233 €+358 €
4+1 591 €+1 305 €+286 €
5+1 591 €+1 378 €+213 €
6+1 591 €+1 454 €+137 €
7+1 591 €+1 531 €+60 €
8+1 591 €+1 610 €-19 €
9+1 591 €+1 691 €-100 €
10+1 591 €+1 775 €-184 €
11+1 591 €+1 860 €-269 €
12+1 591 €+1 948 €-357 €
13+1 591 €+2 037 €-446 €
14+1 591 €+2 129 €-538 €
15+1 591 €+2 224 €-633 €
16+1 591 €+2 321 €-730 €
17+1 591 €+2 420 €-829 €
18+1 591 €+2 522 €-931 €
19+1 591 €+2 626 €-1 035 €
20+1 591 €+2 733 €-1 142 €
21+1 591 €+2 843 €-1 252 €
22+1 591 €+2 955 €-1 364 €
23+1 591 €+3 071 €-1 480 €
24+1 591 €+3 190 €-1 599 €
25+1 591 €+3 311 €-1 720 €
Total+39 775 €+44 605 €+-4 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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