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Vente appartement 4 pièces Vichy (03200) - Superimmo

Bien expiré
VilleVichy (03)
Surface67m²
Coût Total144 380€
Loyer Annuel8 516€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 432,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Depuis 2002, Votre Agence ESPACE IMMO, expert de l'immobilier en ACHAT, VENTE et LOCATION à Vichy et ses alentours, vous propose : Appartement d'env. 67m2, situé au RDC surélevé d'une résidence en copropriété. Comprenant : hall d'entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, salle de bains et toilettes indépendants. L'appartement offre de grands rangements notamment un grand dressing. Les plus: cave et place de parking couverte et sécurisée. l 'appartement est équipé d'un Chauffage collectif par le sol au gaz, et de menuiseries en PVC double vitrage. Il est à proximité des bus et petits commerces, et on peut se rendre aisémment à pieds au centre ville. Prévoir petit rafraîchissement. Bien soumis au régime de la copropriété, nombre de lots : 180, charges annuelles : 2565€ Contact : ESPACE IMMO 37B Avenue Victoria 03200 VICHY - Horaires d'ouverture - Du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 18h - Samedi sur RDV - 04 70 30 89 90 - Site internet - Anne FOURNIER 06.30.73.61.05.(E.I) Statut Agent Co. RSAC Cusset 484 645 189 -

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Total : 144 380€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8516€/an
Fourchette totale : 540€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 6478€ - 11194€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 460,09€
Coût de l'assurance :12 633,25€
Taxe foncière : 851,58€/an
Soit par mois : 70,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,75€/mois
Soit par an : 2 565,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 709,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif par le sol au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Nécessité de garantir un système de chauffage efficace
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation partielle salle de bain (carrelage): 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→E(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 516 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 380 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 565 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 612 €
Revenus locatifs : +8 516 €
Charges déductibles : -49 612 €
Résultat foncier Année 1 : -41 096 €(Déficit de 41 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 912 €/an
Revenus locatifs : +8 516 €
Charges déductibles : -8 912 €
Résultat foncier Années 2+ : -396 €/an(Déficit de 396 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19696.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 516 €49 617 €4 995 €-41 101 €21 400 €19 701 €19 701 €
28 686 €8 786 €4 864 €-100 €100 €-19 701 €
38 860 €8 650 €4 728 €210 €--19 491 €
49 037 €8 510 €4 588 €527 €--18 964 €
59 218 €8 365 €4 443 €853 €--18 111 €
69 402 €8 214 €4 292 €1 188 €--16 923 €
79 590 €8 058 €4 136 €1 532 €--15 391 €
89 782 €7 897 €3 975 €1 885 €--13 505 €
99 978 €7 730 €3 808 €2 248 €--11 258 €
1010 177 €7 557 €3 635 €2 621 €--8 637 €
1110 381 €7 378 €3 456 €3 003 €--5 634 €
1210 588 €7 192 €3 270 €3 396 €---
1310 800 €7 000 €3 078 €3 800 €---
1411 016 €6 801 €2 879 €4 215 €---
1511 236 €6 595 €2 673 €4 642 €---
1611 461 €6 381 €2 459 €5 080 €---
1711 690 €6 160 €2 238 €5 530 €---
1811 924 €5 931 €2 009 €5 993 €---
1912 163 €5 694 €1 772 €6 469 €---
2012 406 €5 449 €1 527 €6 957 €---
2112 654 €5 195 €1 273 €7 460 €---
2212 907 €4 931 €1 009 €7 976 €---
2313 165 €4 659 €737 €8 507 €---
2413 429 €4 376 €455 €9 052 €---
2513 697 €4 084 €162 €9 613 €---
TOTAL272 765 €211 208 €72 460 €61 557 €21 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €-30 €+1 818 €
3+1 788 €0 €+1 788 €
4+1 788 €0 €+1 788 €
5+1 788 €0 €+1 788 €
6+1 788 €0 €+1 788 €
7+1 788 €0 €+1 788 €
8+1 788 €0 €+1 788 €
9+1 788 €0 €+1 788 €
10+1 788 €0 €+1 788 €
11+1 788 €0 €+1 788 €
12+1 788 €+1 019 €+769 €
13+1 788 €+1 140 €+648 €
14+1 788 €+1 265 €+523 €
15+1 788 €+1 393 €+395 €
16+1 788 €+1 524 €+264 €
17+1 788 €+1 659 €+129 €
18+1 788 €+1 798 €-10 €
19+1 788 €+1 941 €-153 €
20+1 788 €+2 087 €-299 €
21+1 788 €+2 238 €-450 €
22+1 788 €+2 393 €-605 €
23+1 788 €+2 552 €-764 €
24+1 788 €+2 716 €-928 €
25+1 788 €+2 884 €-1 096 €
Total+44 700 €+20 157 €+24 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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