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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Honoré-les-Bains (58)
Surface80m²
Coût Total96 540€
Loyer Annuel5 789€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 80 m², 3 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 551 m²

Maison habitable de suite dans un village paisible.

Cette maison rénovée avec soin offre un cadre de vie chaleureux

Rez-de-chaussée :

Séjour salon avec cuisine ouverte

chambre spacieuse d'environ 15 m²

WC indépendant

Étage mansardé :

Vaste palier

Salle de bain avec WC

2 grandes chambres

Extérieur : terrain de 550 m² environ (non attenant, situé à 90 m de la maison).

Confort : double vitrage, poêle à bois + radiateurs électriques.

Idéale pour un premier achat !

Ville : Saint-Honoré-les-Bains
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58360
Coordonnées : 46.896850, 3.816610
Total : 96 540€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 37 140€
Valeur du bien : 92 140€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5789€/an
Fourchette totale : 370€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4438€ - 7551€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :28,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 977,27€
Coût de l'assurance :8 447,25€
Taxe foncière : 578,87€/an
Soit par mois : 48,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 482,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et radiateurs électriques
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, mais rafraîchissement conseillé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification de la plomberie et électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 140 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 200€
    Isolation combles: 80 m² × 65€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 240€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Vérification plomberie: 300€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Honoré-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 789 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 540 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 240 €
Revenus locatifs : +5 789 €
Charges déductibles : -41 240 €
Résultat foncier Année 1 : -35 451 €(Déficit de 35 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 100 €/an
Revenus locatifs : +5 789 €
Charges déductibles : -4 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14051.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 789 €41 243 €3 186 €-35 454 €21 400 €14 054 €14 054 €
25 904 €4 018 €3 101 €1 887 €--12 167 €
36 023 €3 929 €3 013 €2 093 €--10 074 €
46 143 €3 838 €2 922 €2 305 €--7 770 €
56 266 €3 744 €2 827 €2 522 €--5 248 €
66 391 €3 647 €2 730 €2 745 €--2 503 €
76 519 €3 546 €2 629 €2 973 €---
86 649 €3 442 €2 525 €3 208 €---
96 782 €3 334 €2 417 €3 448 €---
106 918 €3 223 €2 306 €3 695 €---
117 056 €3 107 €2 191 €3 949 €---
127 198 €2 988 €2 072 €4 209 €---
137 341 €2 865 €1 949 €4 476 €---
147 488 €2 738 €1 821 €4 750 €---
157 638 €2 606 €1 690 €5 032 €---
167 791 €2 470 €1 554 €5 320 €---
177 947 €2 330 €1 413 €5 617 €---
188 106 €2 184 €1 268 €5 921 €---
198 268 €2 034 €1 117 €6 234 €---
208 433 €1 879 €962 €6 554 €---
218 602 €1 718 €801 €6 884 €---
228 774 €1 552 €635 €7 222 €---
238 949 €1 380 €463 €7 569 €---
249 128 €1 202 €285 €7 926 €---
259 311 €1 019 €102 €8 292 €---
TOTAL185 414 €106 036 €45 977 €79 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 216 €-6 420 €+7 636 €
2+1 216 €0 €+1 216 €
3+1 216 €0 €+1 216 €
4+1 216 €0 €+1 216 €
5+1 216 €0 €+1 216 €
6+1 216 €0 €+1 216 €
7+1 216 €+141 €+1 075 €
8+1 216 €+962 €+254 €
9+1 216 €+1 035 €+181 €
10+1 216 €+1 109 €+107 €
11+1 216 €+1 185 €+31 €
12+1 216 €+1 263 €-47 €
13+1 216 €+1 343 €-127 €
14+1 216 €+1 425 €-209 €
15+1 216 €+1 509 €-293 €
16+1 216 €+1 596 €-380 €
17+1 216 €+1 685 €-469 €
18+1 216 €+1 776 €-560 €
19+1 216 €+1 870 €-654 €
20+1 216 €+1 966 €-750 €
21+1 216 €+2 065 €-849 €
22+1 216 €+2 167 €-951 €
23+1 216 €+2 271 €-1 055 €
24+1 216 €+2 378 €-1 162 €
25+1 216 €+2 488 €-1 272 €
Total+30 400 €+23 813 €+6 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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