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Achat : Maison La Bazoche-Gouet (28330)

VilleBazoche-Gouet (28)
Surface114m²
Coût Total115 532€
Loyer Annuel10 842€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 836,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 4 pièces, 1 chambre, 925 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

A Acheter sur la commune de La BAZOCHE-GOUETUne maison de plain-pied composée d'une entrée desservant une cuisine, une salle à manger équipée d'un poêle à granulés, un couloir, une arrière-cuisine, une salle de douche, un Wc indépendant, une chambre ainsi qu'une pièce supplémentaire pouvant être aménagée en bureau, chambre d'appoint ou espace de loisirs.À l'étage, un vaste grenier aménageable offre un beau potentiel d'agrandissement pour créer de nouvelles pièces selon vos besoins.À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain entièrement clos et arboré, idéal pour les moments de détente en famille. Un petit appentis complète les dépendances.Côté stationnement et rangement, la propriété dispose d'un garage attenant à la maison ainsi que d'un second garage en bois.

Ville : Bazoche-Gouet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.138610, 0.980560
Total : 115 532€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 107 900€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10842€/an
Fourchette totale : 699€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8392€ - 14006€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :947,3 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 992 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-12 592€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-7 540€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 606,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 369,85€
Coût de l'assurance :12 997,35€
Taxe foncière : 1 084,18€/an
Soit par mois : 90,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et mise en état de la cave
Quantité: cave complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cave en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 842 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 532 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 810 €
Revenus locatifs : +10 842 €
Charges déductibles : -17 810 €
Résultat foncier Année 1 : -6 968 €(Déficit de 6 968 €)
Imputable sur revenu global : 6 968 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 310 €/an
Revenus locatifs : +10 842 €
Charges déductibles : -5 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 532 €/an
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 842 €17 814 €3 710 €-6 972 €6 972 €--
211 059 €5 213 €3 609 €5 845 €---
311 280 €5 109 €3 505 €6 170 €---
411 505 €5 002 €3 398 €6 503 €---
511 736 €4 891 €3 287 €6 844 €---
611 970 €4 777 €3 173 €7 193 €---
712 210 €4 659 €3 055 €7 551 €---
812 454 €4 537 €2 933 €7 917 €---
912 703 €4 411 €2 806 €8 292 €---
1012 957 €4 280 €2 676 €8 677 €---
1113 216 €4 146 €2 542 €9 070 €---
1213 480 €4 007 €2 403 €9 474 €---
1313 750 €3 863 €2 259 €9 887 €---
1414 025 €3 715 €2 111 €10 310 €---
1514 306 €3 561 €1 957 €10 744 €---
1614 592 €3 403 €1 799 €11 188 €---
1714 883 €3 240 €1 636 €11 644 €---
1815 181 €3 071 €1 467 €12 110 €---
1915 485 €2 896 €1 292 €12 589 €---
2015 794 €2 716 €1 112 €13 078 €---
2116 110 €2 530 €926 €13 581 €---
2216 433 €2 337 €733 €14 095 €---
2316 761 €2 139 €535 €14 622 €---
2417 096 €1 934 €329 €15 163 €---
2517 438 €1 722 €117 €15 717 €---
TOTAL347 266 €105 972 €53 370 €241 294 €6 972 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 092 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-2 092 €+4 369 €
2+2 277 €+1 754 €+523 €
3+2 277 €+1 851 €+426 €
4+2 277 €+1 951 €+326 €
5+2 277 €+2 053 €+224 €
6+2 277 €+2 158 €+119 €
7+2 277 €+2 265 €+12 €
8+2 277 €+2 375 €-98 €
9+2 277 €+2 488 €-211 €
10+2 277 €+2 603 €-326 €
11+2 277 €+2 721 €-444 €
12+2 277 €+2 842 €-565 €
13+2 277 €+2 966 €-689 €
14+2 277 €+3 093 €-816 €
15+2 277 €+3 223 €-946 €
16+2 277 €+3 357 €-1 080 €
17+2 277 €+3 493 €-1 216 €
18+2 277 €+3 633 €-1 356 €
19+2 277 €+3 777 €-1 500 €
20+2 277 €+3 924 €-1 647 €
21+2 277 €+4 074 €-1 797 €
22+2 277 €+4 229 €-1 952 €
23+2 277 €+4 387 €-2 110 €
24+2 277 €+4 549 €-2 272 €
25+2 277 €+4 715 €-2 438 €
Total+56 925 €+72 388 €+-15 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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