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Spacieux appartement 4 pièces à rénover à Auch

VilleAuch (32)
Surface94m²
Coût Total187 400€
Loyer Annuel9 937€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 255,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1

En Exculsivité, Appartement 4 pièces à rénover situé dans la résidence Jean de Beaujeu à Auch, disposant d'un ascensseur et proche de toutes commodités. Il se compose d'un séjour lumineux, de trois chambres, d'une cuisine séparée avec une buanderie et d'une salle de bains. Il dispose également de deux grands balcons spacieux offrant une vu plongeante sur le parc arboré de la résidence. L'appartement offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Des Travaux sont à prévoir. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous.

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.653955, 0.596644
Total : 187 400€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 59 960€
Valeur du bien : 177 960€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9937€/an
Fourchette totale : 671€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 8057€ - 12256€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 709,68 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 710 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-42 710€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-26 690€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 016,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 955,93€
Coût de l'assurance :22 488,00€
Taxe foncière : 993,71€/an
Soit par mois : 82,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 828,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris le carrelage et la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage fissuré
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec baignoire et carrelage daté
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et moquette usée
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 94 m²
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique générale
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 94 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 960 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète des 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€
  • Peinture:3 760€
    Peinture murs et plafonds: 94 m² × 40€/m² = 3760€
  • Électricité:9 400€
    Mise aux normes électricité: 94 m² × 100€/m² = 9400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 937 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 386 €
Revenus locatifs : +9 937 €
Charges déductibles : -68 386 €
Résultat foncier Année 1 : -58 449 €(Déficit de 58 449 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 426 €/an
Revenus locatifs : +9 937 €
Charges déductibles : -8 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37048.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 937 €68 392 €6 539 €-58 455 €21 400 €37 055 €37 055 €
210 136 €8 261 €6 368 €1 874 €--35 180 €
310 339 €8 085 €6 191 €2 254 €--32 927 €
410 545 €7 902 €6 008 €2 644 €--30 283 €
510 756 €7 712 €5 819 €3 044 €--27 239 €
610 971 €7 516 €5 622 €3 456 €--23 783 €
711 191 €7 312 €5 419 €3 879 €--19 904 €
811 415 €7 101 €5 208 €4 313 €--15 590 €
911 643 €6 883 €4 990 €4 760 €--10 830 €
1011 876 €6 657 €4 763 €5 219 €--5 611 €
1112 113 €6 422 €4 529 €5 691 €---
1212 356 €6 180 €4 286 €6 176 €---
1312 603 €5 928 €4 035 €6 674 €---
1412 855 €5 668 €3 775 €7 187 €---
1513 112 €5 398 €3 505 €7 714 €---
1613 374 €5 119 €3 225 €8 255 €---
1713 642 €4 829 €2 936 €8 812 €---
1813 914 €4 529 €2 636 €9 385 €---
1914 193 €4 219 €2 325 €9 974 €---
2014 476 €3 897 €2 004 €10 580 €---
2114 766 €3 563 €1 670 €11 203 €---
2215 061 €3 218 €1 325 €11 843 €---
2315 363 €2 861 €967 €12 502 €---
2415 670 €2 490 €597 €13 180 €---
2515 983 €2 106 €213 €13 877 €---
TOTAL318 288 €202 247 €94 956 €116 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €-6 420 €+8 507 €
2+2 087 €0 €+2 087 €
3+2 087 €0 €+2 087 €
4+2 087 €0 €+2 087 €
5+2 087 €0 €+2 087 €
6+2 087 €0 €+2 087 €
7+2 087 €0 €+2 087 €
8+2 087 €0 €+2 087 €
9+2 087 €0 €+2 087 €
10+2 087 €0 €+2 087 €
11+2 087 €+24 €+2 063 €
12+2 087 €+1 853 €+234 €
13+2 087 €+2 002 €+85 €
14+2 087 €+2 156 €-69 €
15+2 087 €+2 314 €-227 €
16+2 087 €+2 477 €-390 €
17+2 087 €+2 644 €-557 €
18+2 087 €+2 816 €-729 €
19+2 087 €+2 992 €-905 €
20+2 087 €+3 174 €-1 087 €
21+2 087 €+3 361 €-1 274 €
22+2 087 €+3 553 €-1 466 €
23+2 087 €+3 751 €-1 664 €
24+2 087 €+3 954 €-1 867 €
25+2 087 €+4 163 €-2 076 €
Total+52 175 €+34 813 €+17 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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