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Achat : Maison Montgeron (91230)

VilleMontgeron (91)
Surface110
Coût Total217 560
Loyer Annuel21 328
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+459
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 427,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 5110 m² de terrain, Cheminée, Structure/extérieur à rafraîchir

Votre agence immobilière Immo Mais Pas Que vous présente cette charmante maison en pleine nature, en lisière de la forêt de Bercé.Située sur la commune de Chahaignes, au cœur d’un environnement calme et préservé, cette maison parfaitement entretenue séduira les amoureux de tranquillité et d’espaces verts.D’une surface d’environ 110 m², elle se compose de trois chambres et d’une belle pièce de vie spacieuse et lumineuse. La toiture, récente, témoigne du soin apporté à l’entretien du bien.Implantée sur un terrain de plus de 5 000 m², sans route passante ni nuisance, elle offre un cadre de vie exceptionnel, propice à la détente et à la sérénité.À seulement 10 à 15 minutes de Montval-sur-Loir, Chahaignes est un village dynamique disposant de nombreux services de proximité : école, boulangerie, épicerie, restaurant, coiffeur…Le bien est raccordé au tout-à-l’égout. Le chauffage est assuré par des convecteurs électriques ainsi qu’une cheminée, idéale pour des moments chaleureux.Une opportunité rare, idéale pour une résidence principale ou une maison familiale au cœur de la nature.

Ville : Montgeron
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91230
Coordonnées : 48.706620, 2.456110
Total : 217 560
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 48 000
Valeur du bien : 205 000
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 16.16€/m²/mois
Fourchette : 12.44€ - 20.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1777€/mois
Loyer annuel estimé : 21328€/an
Fourchette totale : 1368€ - 2309€/mois
Fourchette annuelle : 16420€ - 27703€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 841,66 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 582
Prix d'achat :157 000
Décote à l'achat :-265 582 (-62.8%)
Marge achat-revente :205 022€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 140,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 697,05
Coût de l'assurance :19 036,50
Taxe foncière : 2 132,76€/an
Soit par mois : 177,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 777,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :458,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800
    Isolation des combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (moyenne), Main d'œuvre: incluse
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Fenêtres double vitrage:10 500
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000
    Salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Peinture chambres:900
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Mise aux normes électrique:1 000
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgeron (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 328 €/an
Calcul : 1 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 197
Revenus locatifs : +21 328
Charges déductibles : -58 197
Résultat foncier Année 1 : -36 870(Déficit de 36 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 470
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 197 €/an
Revenus locatifs : +21 328
Charges déductibles : -10 197
Résultat foncier Années 2+ : 11 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15469.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 32858 2047 310-36 87721 400 €15 477 €15 477 €
221 75410 0107 11611 744--3 733 €
322 1899 8096 91512 380---
422 6339 6026 70713 031---
523 0869 3876 49213 699---
623 5479 1646 27014 383---
724 0188 9346 04015 084---
824 4998 6965 80215 802---
924 9898 4505 55616 538---
1025 4888 1965 30117 293---
1125 9987 9325 03818 066---
1226 5187 6604 76518 859---
1327 0497 3784 48319 671---
1427 5907 0864 19220 504---
1528 1416 7843 89021 357---
1628 7046 4723 57822 232---
1729 2786 1493 25523 129---
1829 8645 8152 92024 049---
1930 4615 4692 57524 992---
2031 0705 1112 21725 959---
2131 6924 7411 84726 950---
2232 3264 3591 46427 967---
2332 9723 9631 06829 009---
2433 6313 55365930 078---
2534 3043 12923531 175---
TOTAL683 129226 053105 697457 07721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 077
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 479-6 420+10 899
2+4 4790+4 479
3+4 479+2 594+1 885
4+4 479+3 909+570
5+4 479+4 110+369
6+4 479+4 315+164
7+4 479+4 525-46
8+4 479+4 741-262
9+4 479+4 962-483
10+4 479+5 188-709
11+4 479+5 420-941
12+4 479+5 658-1 179
13+4 479+5 901-1 422
14+4 479+6 151-1 672
15+4 479+6 407-1 928
16+4 479+6 670-2 191
17+4 479+6 939-2 460
18+4 479+7 215-2 736
19+4 479+7 498-3 019
20+4 479+7 788-3 309
21+4 479+8 085-3 606
22+4 479+8 390-3 911
23+4 479+8 703-4 224
24+4 479+9 024-4 545
25+4 479+9 352-4 873
Total+111 975+137 123+-25 148
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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