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Appartement 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSaint-Sernin-du-Bois (71)
Surface77m²
Coût Total95 800€
Loyer Annuel6 984€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 844,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T4 77 M2 SAINT-SERNIN DU BOIS

!!! EN EXCLUSIVITÉ !!! APPARTEMENT DE TYPE T4 DE 77 M2 SIS À GAMAY À ST-SERNIN-DU-BOIS DANS UNE PETITE COPROPRIÉTÉ SANS CHARGES COMPRENANT :

  • ENTRÉE SUR CUISINE/SALLE À MANGER, GRAND SÉJOUR, DEUX CHAMBRES, UNE SALLE DE BAINS, WC SÉPARÉ ET UNE TERRASSE PRIVATIVE EXTÉRIEUR.

IDÉAL INVESTISSEMENT LOCATIF

N'HÉSITEZ PAS À CONTACTER L'AGENCE ROBERT LASKAR IMMOBILIER AU [Coordonnées masquées] OU PAR MAIL À [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 502 Date de réalisation du diagnostic : 08/01/2020 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 6

Ville : Saint-Sernin-du-Bois
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.847110, 4.434186
Total : 95 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 90 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6984€/an
Fourchette totale : 471€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5647€ - 8637€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 501,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 542,46€
Coût de l'assurance :8 143,00€
Taxe foncière : 698,38€/an
Soit par mois : 58,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - légère usure nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - parquet usé et quelques défauts visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 600€
    Peinture murs salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 400€
    Parquet flottant: 28 m² × 100€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sernin-du-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 984 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 840 €
Revenus locatifs : +6 984 €
Charges déductibles : -29 840 €
Résultat foncier Année 1 : -22 856 €(Déficit de 22 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 240 €/an
Revenus locatifs : +6 984 €
Charges déductibles : -4 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1456.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 984 €29 843 €3 219 €-22 859 €21 400 €1 459 €1 459 €
27 123 €4 158 €3 133 €2 966 €---
37 266 €4 069 €3 045 €3 197 €---
47 411 €3 978 €2 954 €3 434 €---
57 559 €3 883 €2 859 €3 676 €---
67 711 €3 785 €2 761 €3 926 €---
77 865 €3 684 €2 660 €4 181 €---
88 022 €3 579 €2 555 €4 443 €---
98 183 €3 471 €2 447 €4 712 €---
108 346 €3 358 €2 334 €4 988 €---
118 513 €3 242 €2 218 €5 271 €---
128 683 €3 122 €2 098 €5 561 €---
138 857 €2 998 €1 974 €5 859 €---
149 034 €2 870 €1 846 €6 164 €---
159 215 €2 737 €1 713 €6 478 €---
169 399 €2 599 €1 575 €6 800 €---
179 587 €2 457 €1 433 €7 130 €---
189 779 €2 310 €1 286 €7 469 €---
199 975 €2 158 €1 134 €7 817 €---
2010 174 €2 000 €976 €8 174 €---
2110 378 €1 837 €813 €8 540 €---
2210 585 €1 669 €645 €8 916 €---
2310 797 €1 495 €470 €9 302 €---
2411 013 €1 314 €290 €9 699 €---
2511 233 €1 128 €103 €10 105 €---
TOTAL223 692 €97 745 €46 542 €125 948 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-6 420 €+7 887 €
2+1 467 €+452 €+1 015 €
3+1 467 €+959 €+508 €
4+1 467 €+1 030 €+437 €
5+1 467 €+1 103 €+364 €
6+1 467 €+1 178 €+289 €
7+1 467 €+1 254 €+213 €
8+1 467 €+1 333 €+134 €
9+1 467 €+1 414 €+53 €
10+1 467 €+1 496 €-29 €
11+1 467 €+1 581 €-114 €
12+1 467 €+1 668 €-201 €
13+1 467 €+1 758 €-291 €
14+1 467 €+1 849 €-382 €
15+1 467 €+1 943 €-476 €
16+1 467 €+2 040 €-573 €
17+1 467 €+2 139 €-672 €
18+1 467 €+2 241 €-774 €
19+1 467 €+2 345 €-878 €
20+1 467 €+2 452 €-985 €
21+1 467 €+2 562 €-1 095 €
22+1 467 €+2 675 €-1 208 €
23+1 467 €+2 791 €-1 324 €
24+1 467 €+2 910 €-1 443 €
25+1 467 €+3 032 €-1 565 €
Total+36 675 €+37 784 €+-1 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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