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Vente appartement 4 pièces 60 m² Béziers (34500) - Superimmo

VilleBéziers (34)
Surface60m²
Coût Total76 200€
Loyer Annuel6 754€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans petite copropriété (2), appartement de type 4 à rénover avec jardin, garage. A VOIR ABSOLUMENT.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 76 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6754€/an
Fourchette totale : 442€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5308€ - 8593€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 697,56 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 854 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-36 854€ (-36.2%)
Marge achat-revente :25 654€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 398,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 020,20€
Coût de l'assurance :6 477,00€
Taxe foncière : 675,41€/an
Soit par mois : 56,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 455,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon avec dégâts d'eau et sol très abîmé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 assumé - plomberie en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Coefficient régional appliqué: 0.9. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 754 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 492 €
Revenus locatifs : +6 754 €
Charges déductibles : -9 492 €
Résultat foncier Année 1 : -2 738 €(Déficit de 2 738 €)
Imputable sur revenu global : 2 738 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 492 €/an
Revenus locatifs : +6 754 €
Charges déductibles : -3 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 262 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 754 €9 495 €2 560 €-2 741 €2 741 €--
26 889 €3 427 €2 492 €3 462 €---
37 027 €3 356 €2 422 €3 670 €---
47 167 €3 284 €2 349 €3 884 €---
57 311 €3 208 €2 274 €4 102 €---
67 457 €3 131 €2 196 €4 326 €---
77 606 €3 050 €2 116 €4 556 €---
87 758 €2 967 €2 032 €4 792 €---
97 913 €2 880 €1 946 €5 033 €---
108 072 €2 791 €1 857 €5 280 €---
118 233 €2 699 €1 765 €5 534 €---
128 398 €2 604 €1 669 €5 794 €---
138 566 €2 505 €1 570 €6 061 €---
148 737 €2 403 €1 468 €6 335 €---
158 912 €2 297 €1 362 €6 615 €---
169 090 €2 188 €1 253 €6 903 €---
179 272 €2 074 €1 140 €7 197 €---
189 457 €1 957 €1 023 €7 500 €---
199 646 €1 836 €902 €7 810 €---
209 839 €1 711 €777 €8 128 €---
2110 036 €1 581 €647 €8 455 €---
2210 237 €1 447 €513 €8 790 €---
2310 442 €1 309 €374 €9 133 €---
2410 651 €1 165 €231 €9 485 €---
2510 864 €1 017 €82 €9 847 €---
TOTAL216 335 €66 382 €37 020 €149 953 €2 741 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 822 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 418 €-822 €+2 240 €
2+1 418 €+1 039 €+379 €
3+1 418 €+1 101 €+317 €
4+1 418 €+1 165 €+253 €
5+1 418 €+1 231 €+187 €
6+1 418 €+1 298 €+120 €
7+1 418 €+1 367 €+51 €
8+1 418 €+1 437 €-19 €
9+1 418 €+1 510 €-92 €
10+1 418 €+1 584 €-166 €
11+1 418 €+1 660 €-242 €
12+1 418 €+1 738 €-320 €
13+1 418 €+1 818 €-400 €
14+1 418 €+1 900 €-482 €
15+1 418 €+1 984 €-566 €
16+1 418 €+2 071 €-653 €
17+1 418 €+2 159 €-741 €
18+1 418 €+2 250 €-832 €
19+1 418 €+2 343 €-925 €
20+1 418 €+2 439 €-1 021 €
21+1 418 €+2 536 €-1 118 €
22+1 418 €+2 637 €-1 219 €
23+1 418 €+2 740 €-1 322 €
24+1 418 €+2 846 €-1 428 €
25+1 418 €+2 954 €-1 536 €
Total+35 450 €+44 986 €+-9 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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