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Vente directe maison de village

VilleSabarat (09)
Surface102
Coût Total144 750
Loyer Annuel9 228
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A SAISIR! VENTE DIRECTE (AGENCES S'ABSTENIR) GRANDE MAISON DE VILLAGE 90 000 EUROS. LE BIEN SE COMPOSE DE DEUX PARTIES: L'HABITATION PROPREMENT DITE AVEC ACCOLES GARAGE ET REMISE. LA MAISON SE COMPOSE D'UNE CUISINE OUVERTE AVEC SALLE A MANGER, BUANDERIE , WC ET SALON OU CHAMBRE. AU PREMIER ETAGE SE TROUVENT LA CHAMBRE PARENTALE AVEC DRESSING OU BUREAU ATTENANT, UNE DEUXIEME GRANDE CHAMBRE, UNE TROISIEME PLUS PETITE, UNE SALLE DE BAIN AVEC BAIGNOIRE ET WC. AU DEUXIEME ETAGE SE TROUVE UN GRENIER QUI COUVRE LA SURFACE DE LA MAISON . IL EST AMENAGEABLE EN PLUSIEURS CHAMBRES, OU EN BUREAU OU ESPACE DE JEU. LA DEUXIEME PARTIE DU GRENIER PEUT CONSTITUER UNE REMISE OU UNE CHAMBRE OU AUTRE. TOUTES LES HUISSERIES SONT EN PVC. LE CHAUFFAGE EST EXCLUSIVEMENT AU BOIS AVEC RECUPERATION DE CHALEUR DANS TOUTE LA MAISON. NOUS Y AVONS VECU 14 ANS ET MALGRE LE MANQUE DE JARDIN QUE BEAUCOUP DE PERSONNES DESIRENT IL Y A LA POSSIBLITE DANS LE VILLAGE DE TROUVER DES JARDINS A PRIX MODIQUE POUR CEUX QUI LE SOUHAITENT. CENTRE COMMERCIAL A 2 MINUTES, ECOLE PRIMAIRE, COLLEGE A 6 MINUTES ( AU MAS D'AZIL). LE VILLAGE EST CALME ET AGREABLE. TEL POUR PRISE DE RDV POUR VISITE

Ville : Sabarat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09350
Coordonnées : 43.099440, 1.388280
Total : 144 750
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 47 550
Valeur du bien : 137 550
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9228€/an
Fourchette totale : 581€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 6977€ - 12205€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :994,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 427
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-11 427 (-11.3%)
Marge achat-revente :-43 323€ (-42.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 326,15
Coût de l'assurance :12 665,62
Taxe foncière : 922,79€/an
Soit par mois : 76,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour le confort et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessite des travaux de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite rénovation pour confort et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 550(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 650
    Isolation des combles: 102 m² × 75€/m² = 7650€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres:4 900
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sabarat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 750 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 651
Revenus locatifs : +9 228
Charges déductibles : -53 651
Résultat foncier Année 1 : -44 424(Déficit de 44 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 024
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 101 €/an
Revenus locatifs : +9 228
Charges déductibles : -6 101
Résultat foncier Années 2+ : 3 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23023.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 22853 6564 677-44 42821 400 €23 028 €23 028 €
29 4125 9804 5503 433--19 595 €
39 6015 8494 4203 752--15 844 €
49 7935 7144 2854 078--11 765 €
59 9895 5754 1454 414--7 352 €
610 1885 4314 0014 757--2 594 €
710 3925 2823 8535 110---
810 6005 1283 6995 471---
910 8124 9703 5405 842---
1011 0284 8063 3766 223---
1111 2494 6363 2076 613---
1211 4744 4613 0317 013---
1311 7034 2802 8517 423---
1411 9374 0932 6647 844---
1512 1763 9002 4708 276---
1612 4203 7002 2718 719---
1712 6683 4942 0659 174---
1812 9213 2811 8529 640---
1913 1803 0611 63110 119---
2013 4432 8331 40410 610---
2113 7122 5981 16911 114---
2213 9862 35692611 631---
2314 2662 10567512 161---
2414 5511 84641612 706---
2514 8421 57814813 265---
TOTAL295 571150 61167 326144 96021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 960
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 938-6 420+8 358
2+1 9380+1 938
3+1 9380+1 938
4+1 9380+1 938
5+1 9380+1 938
6+1 9380+1 938
7+1 938+755+1 183
8+1 938+1 641+297
9+1 938+1 753+185
10+1 938+1 867+71
11+1 938+1 984-46
12+1 938+2 104-166
13+1 938+2 227-289
14+1 938+2 353-415
15+1 938+2 483-545
16+1 938+2 616-678
17+1 938+2 752-814
18+1 938+2 892-954
19+1 938+3 036-1 098
20+1 938+3 183-1 245
21+1 938+3 334-1 396
22+1 938+3 489-1 551
23+1 938+3 648-1 710
24+1 938+3 812-1 874
25+1 938+3 979-2 041
Total+48 450+43 488+4 962
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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