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Appartement à vendre

VilleChelles (77)
Surface68.6m²
Coût Total186 080€
Loyer Annuel13 453€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 68.6 m²
Prix au m² : 2 332,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/9 étage, Ascenseur, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition ouest, Gardien, Interphone

APPARTEMENT de type T3 d'environ 68 m², au sein d'une RESIDENCE CALME et ARBOREE, au 3ème ETAGE avec ASCENSEUR, comprenant : entrée (avec grand placard), séjour, cuisine aménagée et équipée, 2 CHAMBRES, BUANDERIE, salle d'eau, WC séparé et BALCON de 6,50m². Une PLACE DE PARKING en extérieur.

LES PLUS :

  • RAVALEMENT VOTE ET PAYE PAR LE PROPRIETAIRE ACTUEL
  • chauffage inclus dans les charges
  • buanderie
  • fenêtre PVC double vitrage
  • exposition ouest
  • local à vélos

Résidence clôturée. Nombreux espaces verts et aires de jeux pour enfants. Ecoles maternelle et élémentaire à l'entrée de la résidence. Collège, piscine, gymnases et stades à 3 mn à pied. Commerces et bus à proximité (lignes 6,7 et 9)

LIGNE P : Gare de l'Est en 13 minutes RER E : Haussmann/Saint Lazare en 30 minutes METRO ligne 16: à venir (en 2028)

Cette annonce référence 326625 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SYLVIE SIMOES (EI) immatriculé au RSAC de MEAUX (77100) sous le numéro 88960217300011.

Prix du bien : 160 000,00 euros Prix du bien hors honoraires : 150 400,00 euros Honoraires TTC : 6,38 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 693 Charges prévisionnelles annuelles : 3 160,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/10/2025 Score DPE : 137 kWhEP/m²/an Score GES : 16 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 700.00 euros et 1020.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Chelles
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77500
Coordonnées : 48.894103, 2.616361
Total : 186 080€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 13 280€
Valeur du bien : 173 280€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.6m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 13.31€ - 20.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13453€/an
Fourchette totale : 913€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10956€ - 16518€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 459,88 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 347 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-77 347€ (-32.6%)
Marge achat-revente :51 267€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :921,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 975,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 403,14€
Coût de l'assurance :16 282,00€
Taxe foncière : 1 345,29€/an
Soit par mois : 112,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 263,33€/mois
Soit par an : 3 159,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 121,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 351,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 280 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain (6 m²) × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 453 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 160 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 683 €
Revenus locatifs : +13 453 €
Charges déductibles : -24 683 €
Résultat foncier Année 1 : -11 230 €(Déficit de 11 230 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 403 €/an
Revenus locatifs : +13 453 €
Charges déductibles : -11 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 529.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 453 €24 689 €6 252 €-11 236 €10 700 €536 €536 €
213 722 €11 243 €6 086 €2 479 €---
313 996 €11 071 €5 915 €2 925 €---
414 276 €10 893 €5 737 €3 383 €---
514 562 €10 710 €5 553 €3 852 €---
614 853 €10 519 €5 363 €4 334 €---
715 150 €10 323 €5 166 €4 827 €---
815 453 €10 119 €4 963 €5 334 €---
915 762 €9 909 €4 752 €5 854 €---
1016 077 €9 691 €4 534 €6 387 €---
1116 399 €9 465 €4 309 €6 934 €---
1216 727 €9 232 €4 076 €7 495 €---
1317 062 €8 991 €3 835 €8 070 €---
1417 403 €8 742 €3 585 €8 661 €---
1517 751 €8 484 €3 327 €9 267 €---
1618 106 €8 216 €3 060 €9 889 €---
1718 468 €7 940 €2 784 €10 528 €---
1818 837 €7 654 €2 498 €11 183 €---
1919 214 €7 359 €2 202 €11 855 €---
2019 598 €7 053 €1 896 €12 545 €---
2119 990 €6 736 €1 580 €13 254 €---
2220 390 €6 409 €1 253 €13 981 €---
2320 798 €6 070 €914 €14 727 €---
2421 214 €5 720 €563 €15 494 €---
2521 638 €5 358 €201 €16 281 €---
TOTAL430 900 €232 596 €90 403 €198 304 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 825 €-3 210 €+6 035 €
2+2 825 €+583 €+2 242 €
3+2 825 €+878 €+1 947 €
4+2 825 €+1 015 €+1 810 €
5+2 825 €+1 156 €+1 669 €
6+2 825 €+1 300 €+1 525 €
7+2 825 €+1 448 €+1 377 €
8+2 825 €+1 600 €+1 225 €
9+2 825 €+1 756 €+1 069 €
10+2 825 €+1 916 €+909 €
11+2 825 €+2 080 €+745 €
12+2 825 €+2 248 €+577 €
13+2 825 €+2 421 €+404 €
14+2 825 €+2 598 €+227 €
15+2 825 €+2 780 €+45 €
16+2 825 €+2 967 €-142 €
17+2 825 €+3 158 €-333 €
18+2 825 €+3 355 €-530 €
19+2 825 €+3 557 €-732 €
20+2 825 €+3 764 €-939 €
21+2 825 €+3 976 €-1 151 €
22+2 825 €+4 194 €-1 369 €
23+2 825 €+4 418 €-1 593 €
24+2 825 €+4 648 €-1 823 €
25+2 825 €+4 884 €-2 059 €
Total+70 625 €+59 491 €+11 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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