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Vente maison 5 pièces 159,2 m² Gaillac (81600) - Superimmo

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface159
Coût Total232 400
Loyer Annuel17 557
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 943,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville centre historique de Gaillac Dans le centre historique de Gaillac, cette maison de ville offre un réel potentiel pour un projet de rénovation ou d’investissement. Le rez-de-chaussée est composé d'une surface d’environ 111 m² comprenant un garage d'environ 19 m². Cet espace, actuellement non aménagé, peut être transformé selon les besoins. À l’étage, la maison dispose d’environ 119 m² habitables. La distribution actuelle comprend un salon, une cuisine, une salle à manger, trois chambres, un bureau et une salle de bain avec toilettes. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, cette partie bénéficie de volumes équilibrés et d’un agencement permettant de nombreuses possibilités d’aménagement. Les combles, d’une surface d’environ 133 m², sont accessibles et peuvent être exploités pour créer des pièces supplémentaires ou un espace indépendant. Le chauffage est assuré par une installation au fioul.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.900786, 1.898564
Total : 232 400
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 70 400
Valeur du bien : 220 400
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17557€/an
Fourchette totale : 1145€ - 1870€/mois
Fourchette annuelle : 13736€ - 22442€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 199,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 725,29
Coût de l'assurance :19 754,00
Taxe foncière : 1 755,71€/an
Soit par mois : 146,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 320
    Isolation combles perdus: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 424
Revenus locatifs : +17 557
Charges déductibles : -80 424
Résultat foncier Année 1 : -62 867(Déficit de 62 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 467
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 024 €/an
Revenus locatifs : +17 557
Charges déductibles : -10 024
Résultat foncier Années 2+ : 7 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41466.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 55780 4317 485-62 87421 400 €41 474 €41 474 €
217 9089 8297 2838 080--33 394 €
318 2669 6197 0748 647--24 748 €
418 6329 4036 8579 228--15 519 €
519 0049 1806 6349 824--5 695 €
619 3858 9496 40410 435---
719 7728 7116 16511 061---
820 1688 4655 91911 703---
920 5718 2115 66512 360---
1020 9827 9485 40213 035---
1121 4027 6765 13013 726---
1221 8307 3964 85014 434---
1322 2677 1064 56015 161---
1422 7126 8074 26115 905---
1523 1666 4983 95216 669---
1623 6306 1783 63217 451---
1724 1025 8483 30218 254---
1824 5845 5072 96119 077---
1925 0765 1552 60919 921---
2025 5774 7912 24520 786---
2126 0894 4151 86921 674---
2226 6114 0271 48122 584---
2327 1433 6261 08023 517---
2427 6863 21166524 475---
2528 2402 78323725 456---
TOTAL562 361241 772107 725320 58821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 588
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 687-6 420+10 107
2+3 6870+3 687
3+3 6870+3 687
4+3 6870+3 687
5+3 6870+3 687
6+3 687+1 422+2 265
7+3 687+3 318+369
8+3 687+3 511+176
9+3 687+3 708-21
10+3 687+3 910-223
11+3 687+4 118-431
12+3 687+4 330-643
13+3 687+4 548-861
14+3 687+4 772-1 085
15+3 687+5 001-1 314
16+3 687+5 235-1 548
17+3 687+5 476-1 789
18+3 687+5 723-2 036
19+3 687+5 976-2 289
20+3 687+6 236-2 549
21+3 687+6 502-2 815
22+3 687+6 775-3 088
23+3 687+7 055-3 368
24+3 687+7 342-3 655
25+3 687+7 637-3 950
Total+92 175+96 177+-4 002
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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