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Vente maison 5 pièces 159,2 m² Gaillac (81600) - Superimmo

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface159m²
Coût Total232 400€
Loyer Annuel17 557€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 943,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville centre historique de Gaillac Dans le centre historique de Gaillac, cette maison de ville offre un réel potentiel pour un projet de rénovation ou d’investissement. Le rez-de-chaussée est composé d'une surface d’environ 111 m² comprenant un garage d'environ 19 m². Cet espace, actuellement non aménagé, peut être transformé selon les besoins. À l’étage, la maison dispose d’environ 119 m² habitables. La distribution actuelle comprend un salon, une cuisine, une salle à manger, trois chambres, un bureau et une salle de bain avec toilettes. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, cette partie bénéficie de volumes équilibrés et d’un agencement permettant de nombreuses possibilités d’aménagement. Les combles, d’une surface d’environ 133 m², sont accessibles et peuvent être exploités pour créer des pièces supplémentaires ou un espace indépendant. Le chauffage est assuré par une installation au fioul.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.900786, 1.898564
Total : 232 400€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 220 400€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17557€/an
Fourchette totale : 1145€ - 1870€/mois
Fourchette annuelle : 13736€ - 22442€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 199,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 725,29€
Coût de l'assurance :19 754,00€
Taxe foncière : 1 755,71€/an
Soit par mois : 146,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 320€
    Isolation combles perdus: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 424 €
Revenus locatifs : +17 557 €
Charges déductibles : -80 424 €
Résultat foncier Année 1 : -62 867 €(Déficit de 62 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 024 €/an
Revenus locatifs : +17 557 €
Charges déductibles : -10 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41466.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 557 €80 431 €7 485 €-62 874 €21 400 €41 474 €41 474 €
217 908 €9 829 €7 283 €8 080 €--33 394 €
318 266 €9 619 €7 074 €8 647 €--24 748 €
418 632 €9 403 €6 857 €9 228 €--15 519 €
519 004 €9 180 €6 634 €9 824 €--5 695 €
619 385 €8 949 €6 404 €10 435 €---
719 772 €8 711 €6 165 €11 061 €---
820 168 €8 465 €5 919 €11 703 €---
920 571 €8 211 €5 665 €12 360 €---
1020 982 €7 948 €5 402 €13 035 €---
1121 402 €7 676 €5 130 €13 726 €---
1221 830 €7 396 €4 850 €14 434 €---
1322 267 €7 106 €4 560 €15 161 €---
1422 712 €6 807 €4 261 €15 905 €---
1523 166 €6 498 €3 952 €16 669 €---
1623 630 €6 178 €3 632 €17 451 €---
1724 102 €5 848 €3 302 €18 254 €---
1824 584 €5 507 €2 961 €19 077 €---
1925 076 €5 155 €2 609 €19 921 €---
2025 577 €4 791 €2 245 €20 786 €---
2126 089 €4 415 €1 869 €21 674 €---
2226 611 €4 027 €1 481 €22 584 €---
2327 143 €3 626 €1 080 €23 517 €---
2427 686 €3 211 €665 €24 475 €---
2528 240 €2 783 €237 €25 456 €---
TOTAL562 361 €241 772 €107 725 €320 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 687 €-6 420 €+10 107 €
2+3 687 €0 €+3 687 €
3+3 687 €0 €+3 687 €
4+3 687 €0 €+3 687 €
5+3 687 €0 €+3 687 €
6+3 687 €+1 422 €+2 265 €
7+3 687 €+3 318 €+369 €
8+3 687 €+3 511 €+176 €
9+3 687 €+3 708 €-21 €
10+3 687 €+3 910 €-223 €
11+3 687 €+4 118 €-431 €
12+3 687 €+4 330 €-643 €
13+3 687 €+4 548 €-861 €
14+3 687 €+4 772 €-1 085 €
15+3 687 €+5 001 €-1 314 €
16+3 687 €+5 235 €-1 548 €
17+3 687 €+5 476 €-1 789 €
18+3 687 €+5 723 €-2 036 €
19+3 687 €+5 976 €-2 289 €
20+3 687 €+6 236 €-2 549 €
21+3 687 €+6 502 €-2 815 €
22+3 687 €+6 775 €-3 088 €
23+3 687 €+7 055 €-3 368 €
24+3 687 €+7 342 €-3 655 €
25+3 687 €+7 637 €-3 950 €
Total+92 175 €+96 177 €+-4 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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