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vente - appartement

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface77.65m²
Coût Total232 020€
Loyer Annuel15 538€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 77.65 m²
Prix au m² : 2 305,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone, Gardien, Salle de bain, Alarme, Petit prix

Votre agence Arthurimmo de Limeil-Brévannes vous propose en exclusivité ce charmant appartement de 4 pièces offrant de beaux volumes, une belle luminosité et un fort potentiel de personnalisation.

Situé dans un quartier calme et recherché, à seulement 5 minutes à pied de la gare RER A, il bénéficie d’un emplacement privilégié à proximité immédiate des écoles, commerces et transports.

Dès l’entrée, vous découvrirez un vaste séjour lumineux bénéficiant d’une agréable exposition sud, offrant un cadre de vie chaleureux et convivial tout au long de la journée. La cuisine aménagée et équipée dispose d’un bel espace fonctionnel qui pourra être repensé selon vos envies.

L’espace nuit se compose de deux grandes chambres ainsi que d’une troisième pièce pouvant accueillir une chambre supplémentaire, un bureau ou une salle à manger selon vos besoins. Une salle de bain, un WC indépendant et un cellier complètent l’agencement de cet appartement particulièrement pratique au quotidien.

Vous profiterez également d’un balcon, véritable prolongement de l’espace de vie, idéal pour savourer des moments de détente en extérieur.

Ce bien offre une excellente base pour créer un intérieur à votre image grâce à quelques travaux de mise au goût du jour, vous permettant de révéler tout son potentiel et de valoriser pleinement ses beaux volumes.

Pour compléter ses prestations, l’appartement dispose d’une place de parking sécurisée ainsi que d’une cave, apportant un confort supplémentaire au quotidien.

Une belle opportunité pour les acquéreurs en quête d’un appartement lumineux, bien situé et offrant de nombreuses possibilités d’aménagement et de personnalisation.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.755030, 2.496890
Total : 232 020€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 217 700€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.65m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15538€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 12840€ - 18802€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 095,24 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 345 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-61 345€ (-25.5%)
Marge achat-revente :8 325€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 232,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 564,97€
Coût de l'assurance :20 301,75€
Taxe foncière : 1 553,77€/an
Soit par mois : 129,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boissy-Saint-Léger). Coefficient 1.2 appliqué pour les travaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 538 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 154 €
Revenus locatifs : +15 538 €
Charges déductibles : -49 154 €
Résultat foncier Année 1 : -33 616 €(Déficit de 33 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 454 €/an
Revenus locatifs : +15 538 €
Charges déductibles : -10 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12216.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 538 €49 161 €8 096 €-33 624 €21 400 €12 224 €12 224 €
215 848 €10 250 €7 884 €5 598 €--6 626 €
316 165 €10 031 €7 666 €6 134 €--492 €
416 489 €9 805 €7 439 €6 684 €---
516 818 €9 570 €7 204 €7 248 €---
617 155 €9 327 €6 961 €7 828 €---
717 498 €9 075 €6 709 €8 423 €---
817 848 €8 814 €6 448 €9 034 €---
918 205 €8 544 €6 178 €9 661 €---
1018 569 €8 263 €5 898 €10 306 €---
1118 940 €7 973 €5 608 €10 967 €---
1219 319 €7 673 €5 307 €11 646 €---
1319 706 €7 362 €4 996 €12 344 €---
1420 100 €7 039 €4 673 €13 061 €---
1520 502 €6 705 €4 339 €13 797 €---
1620 912 €6 359 €3 993 €14 553 €---
1721 330 €6 001 €3 635 €15 329 €---
1821 757 €5 629 €3 264 €16 127 €---
1922 192 €5 245 €2 879 €16 947 €---
2022 635 €4 846 €2 481 €17 789 €---
2123 088 €4 434 €2 068 €18 654 €---
2223 550 €4 006 €1 640 €19 544 €---
2324 021 €3 563 €1 198 €20 457 €---
2424 501 €3 105 €739 €21 397 €---
2524 991 €2 630 €264 €22 362 €---
TOTAL497 677 €215 411 €117 565 €282 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 263 €-6 420 €+9 683 €
2+3 263 €0 €+3 263 €
3+3 263 €0 €+3 263 €
4+3 263 €+1 858 €+1 405 €
5+3 263 €+2 175 €+1 088 €
6+3 263 €+2 348 €+915 €
7+3 263 €+2 527 €+736 €
8+3 263 €+2 710 €+553 €
9+3 263 €+2 898 €+365 €
10+3 263 €+3 092 €+171 €
11+3 263 €+3 290 €-27 €
12+3 263 €+3 494 €-231 €
13+3 263 €+3 703 €-440 €
14+3 263 €+3 918 €-655 €
15+3 263 €+4 139 €-876 €
16+3 263 €+4 366 €-1 103 €
17+3 263 €+4 599 €-1 336 €
18+3 263 €+4 838 €-1 575 €
19+3 263 €+5 084 €-1 821 €
20+3 263 €+5 337 €-2 074 €
21+3 263 €+5 596 €-2 333 €
22+3 263 €+5 863 €-2 600 €
23+3 263 €+6 137 €-2 874 €
24+3 263 €+6 419 €-3 156 €
25+3 263 €+6 709 €-3 446 €
Total+81 575 €+84 680 €+-3 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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