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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface57.7m²
Coût Total166 100€
Loyer Annuel10 032€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 57.7 m²
Prix au m² : 2 339,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition nord-ouest, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

MELUN - Place de l'hermitage, appartement F3 situé dans résidence de 2003 comprenant entrée, salon-séjour avec cuisine ouverte, chambre, bureau (ou chambre bébé), salle d'eau et WC. IDEAL LOCATIF AVEC SON DPE EN C OU PREMIER ACHAT. Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/10/2024 Consommation énergie primaire : 138 kWh/m²/an Consommation énergie finale: 60 kWh/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 680€ - 990€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris). La présente vente immobilière vise 1 lot principal situé dans une copropriété ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours et d'un montant de charges annuelles de 1971€ (provisions eau inclus). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: honoraires à charge vendeur ref 4211

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.541753, 2.659934
Total : 166 100€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 155 300€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.7m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10032€/an
Fourchette totale : 682€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8188€ - 12292€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 587,65 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 307 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-14 307€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-16 793€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 047,85€
Coût de l'assurance :14 533,75€
Taxe foncière : 1 003,24€/an
Soit par mois : 83,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 164,25€/mois
Soit par an : 1 971,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 836,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les deux chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant placards et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant éléments sanitaires), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 500€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Revêtement sol 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 2100€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 2 chambres × 1500€ = 3000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 971 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 266 €
Revenus locatifs : +10 032 €
Charges déductibles : -29 266 €
Résultat foncier Année 1 : -19 234 €(Déficit de 19 234 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 966 €/an
Revenus locatifs : +10 032 €
Charges déductibles : -8 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8533.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 032 €29 271 €5 416 €-19 239 €10 700 €8 539 €8 539 €
210 233 €8 826 €5 270 €1 407 €--7 132 €
310 438 €8 675 €5 120 €1 763 €--5 369 €
410 646 €8 519 €4 964 €2 127 €--3 242 €
510 859 €8 359 €4 803 €2 501 €--741 €
611 077 €8 192 €4 637 €2 884 €---
711 298 €8 020 €4 465 €3 278 €---
811 524 €7 843 €4 287 €3 681 €---
911 755 €7 659 €4 104 €4 095 €---
1011 990 €7 470 €3 914 €4 520 €---
1112 229 €7 274 €3 718 €4 956 €---
1212 474 €7 071 €3 515 €5 403 €---
1312 723 €6 861 €3 306 €5 862 €---
1412 978 €6 645 €3 089 €6 333 €---
1513 238 €6 421 €2 866 €6 816 €---
1613 502 €6 190 €2 635 €7 312 €---
1713 772 €5 951 €2 396 €7 821 €---
1814 048 €5 704 €2 149 €8 343 €---
1914 329 €5 449 €1 894 €8 880 €---
2014 615 €5 185 €1 630 €9 430 €---
2114 908 €4 913 €1 357 €9 995 €---
2215 206 €4 631 €1 075 €10 575 €---
2315 510 €4 340 €784 €11 170 €---
2415 820 €4 039 €483 €11 781 €---
2516 136 €3 728 €172 €12 409 €---
TOTAL321 340 €187 238 €78 048 €134 103 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 103 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 107 €-3 210 €+5 317 €
2+2 107 €0 €+2 107 €
3+2 107 €0 €+2 107 €
4+2 107 €0 €+2 107 €
5+2 107 €0 €+2 107 €
6+2 107 €+643 €+1 464 €
7+2 107 €+983 €+1 124 €
8+2 107 €+1 104 €+1 003 €
9+2 107 €+1 229 €+878 €
10+2 107 €+1 356 €+751 €
11+2 107 €+1 487 €+620 €
12+2 107 €+1 621 €+486 €
13+2 107 €+1 759 €+348 €
14+2 107 €+1 900 €+207 €
15+2 107 €+2 045 €+62 €
16+2 107 €+2 194 €-87 €
17+2 107 €+2 346 €-239 €
18+2 107 €+2 503 €-396 €
19+2 107 €+2 664 €-557 €
20+2 107 €+2 829 €-722 €
21+2 107 €+2 998 €-891 €
22+2 107 €+3 172 €-1 065 €
23+2 107 €+3 351 €-1 244 €
24+2 107 €+3 534 €-1 427 €
25+2 107 €+3 723 €-1 616 €
Total+52 675 €+40 231 €+12 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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