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Appartement F5 à vendre - 5 pièces - 88,72 m2 - Choisy Le Roi - 94 - ILE-DE-FRANCE

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface88.72m²
Coût Total310 960€
Loyer Annuel22 689€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 88.72 m²
Prix au m² : 2 812,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

CENTRE VILLE Au 3ème et dernier étage, nous vous proposons cet agréable de 5 pièces principales refait à neuf. L'entrée ouvre sur un double séjour exposé plein Ouest, avec la possibilité de créer une chambre supplémentaire.La cuisine est entièrement équipée avec goût. Le dégagement avec dressing distribue 3 chambres confortables, une salle d'eau récente, un WC et un cellier. Le chauffage est collectif, l'électricité est aux normes et aucuns travaux ne sont à prévoir. Vous bénéficierez également d'une cave au sous-sol. Au pied de toutes les commodités, vous aurez le RER C Choisy le Roi à moins de 100 mètres, la ligne de bus TVM et la Tramway T9.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763921, 2.419155
Total : 310 960€
Prix d'acquisition : 249 500€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 291 000€
Frais de notaire : 19 960€
Coût estimé : 19 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.72m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22689€/an
Fourchette totale : 1486€ - 2405€/mois
Fourchette annuelle : 17834€ - 28866€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 293,85 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 230 €
Prix d'achat :249 500 €
Décote à l'achat :-42 730€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-18 730€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 518,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 606,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 633,77€
Coût de l'assurance :26 431,60€
Taxe foncière : 2 268,89€/an
Soit par mois : 189,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 479,00€/mois
Soit par an : 5 748,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 890,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 274,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 88,72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88,72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 689 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 269 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 748 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 611 €
Revenus locatifs : +22 689 €
Charges déductibles : -60 611 €
Résultat foncier Année 1 : -37 922 €(Déficit de 37 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 111 €/an
Revenus locatifs : +22 689 €
Charges déductibles : -19 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16521.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 689 €60 621 €10 047 €-37 932 €21 400 €16 532 €16 532 €
223 143 €18 849 €9 775 €4 293 €--12 238 €
323 605 €18 569 €9 495 €5 037 €--7 202 €
424 078 €18 279 €9 205 €5 799 €--1 403 €
524 559 €17 980 €8 906 €6 579 €---
625 050 €17 670 €8 596 €7 380 €---
725 551 €17 351 €8 277 €8 201 €---
826 062 €17 021 €7 946 €9 042 €---
926 584 €16 679 €7 605 €9 904 €---
1027 115 €16 327 €7 253 €10 788 €---
1127 658 €15 963 €6 889 €11 695 €---
1228 211 €15 587 €6 512 €12 624 €---
1328 775 €15 198 €6 124 €13 577 €---
1429 350 €14 796 €5 722 €14 554 €---
1529 937 €14 381 €5 307 €15 556 €---
1630 536 €13 952 €4 878 €16 584 €---
1731 147 €13 509 €4 435 €17 638 €---
1831 770 €13 052 €3 978 €18 718 €---
1932 405 €12 579 €3 505 €19 827 €---
2033 053 €12 090 €3 016 €20 963 €---
2133 714 €11 585 €2 511 €22 129 €---
2234 389 €11 064 €1 990 €23 325 €---
2335 077 €10 525 €1 451 €24 552 €---
2435 778 €9 968 €894 €25 810 €---
2536 494 €9 393 €319 €27 101 €---
TOTAL726 731 €412 988 €144 634 €313 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 765 €-6 420 €+11 185 €
2+4 765 €0 €+4 765 €
3+4 765 €0 €+4 765 €
4+4 765 €0 €+4 765 €
5+4 765 €+1 553 €+3 212 €
6+4 765 €+2 214 €+2 551 €
7+4 765 €+2 460 €+2 305 €
8+4 765 €+2 713 €+2 052 €
9+4 765 €+2 971 €+1 794 €
10+4 765 €+3 236 €+1 529 €
11+4 765 €+3 508 €+1 257 €
12+4 765 €+3 787 €+978 €
13+4 765 €+4 073 €+692 €
14+4 765 €+4 366 €+399 €
15+4 765 €+4 667 €+98 €
16+4 765 €+4 975 €-210 €
17+4 765 €+5 291 €-526 €
18+4 765 €+5 615 €-850 €
19+4 765 €+5 948 €-1 183 €
20+4 765 €+6 289 €-1 524 €
21+4 765 €+6 639 €-1 874 €
22+4 765 €+6 997 €-2 232 €
23+4 765 €+7 365 €-2 600 €
24+4 765 €+7 743 €-2 978 €
25+4 765 €+8 130 €-3 365 €
Total+119 125 €+94 123 €+25 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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