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Appartement type 2 Vierzon Sud

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface43m²
Coût Total74 752€
Loyer Annuel5 429€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 530 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 082,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, venez découvrir ce charmant appartement de type 2, bien entretenu et sans travaux à prévoir. Il se compose de : une entrée, une cuisine fonctionnelle, un séjour lumineux, une chambre, une salle d’eau.

Atouts complémentaires : Grand garage et cave

Double vitrage dans tout l’appartement

Chauffage gaz performant

Très bonne performance énergétique : DPE D

Charges de copropriété très faibles : 180 €/trimestre

Idéal pour : Primo-accédant souhaitant un logement clé en main Investisseur : l’appartement peut se louer 500 €/mois, soit une rentabilité brute d’environ 13 % Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 euros et 1320 euros par an indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.207740, 2.071640
Total : 74 752€
Prix d'acquisition : 46 530€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 71 030€
Frais de notaire : 3 722€
Coût estimé : 3 722€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5429€/an
Fourchette totale : 356€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 4274€ - 6896€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 077,76€
Coût de l'assurance :6 540,80€
Taxe foncière : 542,85€/an
Soit par mois : 45,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 452,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Douche: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (20 m²): 20 × 40€/m² = 800€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 560€
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 7000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 000€
    Parquet flottant (10 m²): 10 × 50€/m² = 500€, Peinture murs et plafonds (30 m²): 30 × 30€/m² = 900€, Électricité: 600€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 429 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 752 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 519 €
Revenus locatifs : +5 429 €
Charges déductibles : -28 519 €
Résultat foncier Année 1 : -23 090 €(Déficit de 23 090 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 019 €/an
Revenus locatifs : +5 429 €
Charges déductibles : -4 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12390.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 530 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 245 €(65% de 46 530 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 100 €/an
Calcul : 30 245 € × 3,636% = 1 100 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 429 €28 521 €2 497 €-23 093 €10 700 €12 393 €12 393 €
25 537 €3 955 €2 430 €1 582 €--10 810 €
35 648 €3 886 €2 362 €1 762 €--9 049 €
45 761 €3 815 €2 290 €1 946 €--7 103 €
55 876 €3 741 €2 217 €2 135 €--4 968 €
65 994 €3 665 €2 141 €2 328 €--2 640 €
76 113 €3 587 €2 062 €2 527 €--113 €
86 236 €3 505 €1 981 €2 730 €---
96 360 €3 421 €1 897 €2 939 €---
106 488 €3 334 €1 809 €3 154 €---
116 617 €3 244 €1 719 €3 373 €---
126 750 €3 151 €1 626 €3 599 €---
136 885 €3 054 €1 530 €3 830 €---
147 022 €2 955 €1 430 €4 068 €---
157 163 €2 852 €1 327 €4 311 €---
167 306 €2 745 €1 220 €4 561 €---
177 452 €2 635 €1 110 €4 818 €---
187 601 €2 521 €996 €5 081 €---
197 753 €2 403 €878 €5 351 €---
207 908 €2 281 €756 €5 628 €---
218 066 €2 154 €630 €5 912 €---
228 228 €2 024 €499 €6 204 €---
238 392 €1 889 €364 €6 504 €---
248 560 €1 749 €225 €6 811 €---
258 731 €1 605 €80 €7 127 €---
TOTAL173 877 €98 690 €36 078 €75 187 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140 €-3 210 €+4 350 €
2+1 140 €0 €+1 140 €
3+1 140 €0 €+1 140 €
4+1 140 €0 €+1 140 €
5+1 140 €0 €+1 140 €
6+1 140 €0 €+1 140 €
7+1 140 €0 €+1 140 €
8+1 140 €+785 €+355 €
9+1 140 €+882 €+258 €
10+1 140 €+946 €+194 €
11+1 140 €+1 012 €+128 €
12+1 140 €+1 080 €+60 €
13+1 140 €+1 149 €-9 €
14+1 140 €+1 220 €-80 €
15+1 140 €+1 293 €-153 €
16+1 140 €+1 368 €-228 €
17+1 140 €+1 445 €-305 €
18+1 140 €+1 524 €-384 €
19+1 140 €+1 605 €-465 €
20+1 140 €+1 688 €-548 €
21+1 140 €+1 774 €-634 €
22+1 140 €+1 861 €-721 €
23+1 140 €+1 951 €-811 €
24+1 140 €+2 043 €-903 €
25+1 140 €+2 138 €-998 €
Total+28 500 €+22 556 €+5 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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