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Appartement centre avec terrasse

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface155m²
Coût Total220 020€
Loyer Annuel17 101€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 179 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 154,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces de 155 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 1 étage à Montauban, avenue du 11ème régiment d’infanterie. Ce bel appartement reparti sur 2 étages vous séduira grâce à ses beaux volumes et sa mezzanine. Il comprend :

  • 3 chambres + une mezzanine que vous pouvez agencer en bureau, salle de jeu ou chambre supplémentaire
  • 1 salle de bain
  • 2 wc
  • 1 terrasse couverte au calme donnant sur cour Il nécessite quelques travaux de rafraîchissement pour un faire un véritable appartement contemporain, mais il peut déjà être habité en l’état. Faibles charges de copro car seulement 2 lots dans la copro

L'appartement est situé en centre-ville de Montauban dans un quartier très proche du centre Chauffage individuel au gaz. Classe énergie D - Classe climat D.

1er contact par mail pour les visites

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.026480, 1.357430
Total : 220 020€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 205 700€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1425€/mois
Loyer annuel estimé : 17101€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 13534€ - 21609€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 146,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 784,74€
Coût de l'assurance :19 251,75€
Taxe foncière : 1 710,15€/an
Soit par mois : 142,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 425,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie D - Classe climat D mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus performant si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures anciennes, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche ou baignoire, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain nécessite une rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Peinture légèrement usée dans les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut installation)
  • Eau chaude:2 000€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2000€ = 2000€ (inclut installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 70€/m² = 420€, 1 lavabo × 600€ = 600€, 1 douche × 1500€ = 1500€, 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie et électricité: 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ (inclut pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 101 €/an
Calcul : 1 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 435 €
Revenus locatifs : +17 101 €
Charges déductibles : -36 435 €
Résultat foncier Année 1 : -19 333 €(Déficit de 19 333 €)
Imputable sur revenu global : 19 333 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 735 €/an
Revenus locatifs : +17 101 €
Charges déductibles : -9 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 367 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 101 €36 442 €7 261 €-19 340 €19 340 €--
217 444 €9 547 €7 067 €7 896 €---
317 792 €9 346 €6 866 €8 446 €---
418 148 €9 139 €6 658 €9 010 €---
518 511 €8 924 €6 444 €9 587 €---
618 881 €8 702 €6 221 €10 180 €---
719 259 €8 472 €5 992 €10 787 €---
819 644 €8 235 €5 754 €11 410 €---
920 037 €7 989 €5 509 €12 048 €---
1020 438 €7 735 €5 255 €12 703 €---
1120 847 €7 473 €4 993 €13 374 €---
1221 264 €7 202 €4 721 €14 062 €---
1321 689 €6 921 €4 441 €14 768 €---
1422 123 €6 631 €4 151 €15 492 €---
1522 565 €6 331 €3 851 €16 234 €---
1623 016 €6 021 €3 541 €16 995 €---
1723 477 €5 701 €3 220 €17 776 €---
1823 946 €5 369 €2 889 €18 577 €---
1924 425 €5 027 €2 546 €19 399 €---
2024 914 €4 672 €2 192 €20 241 €---
2125 412 €4 306 €1 826 €21 106 €---
2225 920 €3 927 €1 447 €21 993 €---
2326 439 €3 536 €1 055 €22 903 €---
2426 967 €3 131 €651 €23 836 €---
2527 507 €2 712 €232 €24 794 €---
TOTAL547 765 €193 490 €104 785 €354 275 €19 340 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 802 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 275 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 591 €-5 802 €+9 393 €
2+3 591 €+2 369 €+1 222 €
3+3 591 €+2 534 €+1 057 €
4+3 591 €+2 703 €+888 €
5+3 591 €+2 876 €+715 €
6+3 591 €+3 054 €+537 €
7+3 591 €+3 236 €+355 €
8+3 591 €+3 423 €+168 €
9+3 591 €+3 614 €-23 €
10+3 591 €+3 811 €-220 €
11+3 591 €+4 012 €-421 €
12+3 591 €+4 219 €-628 €
13+3 591 €+4 430 €-839 €
14+3 591 €+4 647 €-1 056 €
15+3 591 €+4 870 €-1 279 €
16+3 591 €+5 099 €-1 508 €
17+3 591 €+5 333 €-1 742 €
18+3 591 €+5 573 €-1 982 €
19+3 591 €+5 820 €-2 229 €
20+3 591 €+6 072 €-2 481 €
21+3 591 €+6 332 €-2 741 €
22+3 591 €+6 598 €-3 007 €
23+3 591 €+6 871 €-3 280 €
24+3 591 €+7 151 €-3 560 €
25+3 591 €+7 438 €-3 847 €
Total+89 775 €+106 283 €+-16 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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