Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Ouën-des-Toits (53)
Surface99m²
Coût Total144 180€
Loyer Annuel7 948€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 797,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en cœur de bourg, cette maison de ville à rénover offre un beau potentiel d'aménagement, idéale pour un projet de résidence principale ou un investissement locatif.

D'une surface habitable d'environ 99 m² et grenier aménageable elle se compose :

Au rez-de-chaussée :

Une cuisine Un salon / salle à manger Une salle d'eau avec WC

À l'étage :

Un palier desservant 2 chambres, dont une avec espace rangement

Les plus :

Grenier aménageable Courette privative Garage

Travaux à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour valoriser pleinement ce bien.

Idéal investisseur ou premier achat – beau potentiel après rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 79 000 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 75 000 euros Honoraires charge acquéreur : 4 000 euros soit 5,33 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre consultant megAgence : Mickaël LEPONT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 533 769 501

Ville : Saint-Ouën-des-Toits
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53410
Total : 144 180€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 58 860€
Valeur du bien : 137 860€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7948€/an
Fourchette totale : 522€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6260€ - 10089€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 200 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-99 200€ (-55.7%)
Marge achat-revente :34 020€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 046,89€
Coût de l'assurance :12 615,75€
Taxe foncière : 794,75€/an
Soit par mois : 66,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 860 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 960€
    Isolation combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Ouën-des-Toits (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 948 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 999 €
Revenus locatifs : +7 948 €
Charges déductibles : -64 999 €
Résultat foncier Année 1 : -57 052 €(Déficit de 57 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 139 €/an
Revenus locatifs : +7 948 €
Charges déductibles : -6 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35651.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 948 €65 004 €4 844 €-57 056 €21 400 €35 656 €35 656 €
28 106 €6 015 €4 716 €2 091 €--33 565 €
38 269 €5 882 €4 583 €2 386 €--31 179 €
48 434 €5 744 €4 445 €2 690 €--28 489 €
58 603 €5 602 €4 303 €3 001 €--25 488 €
68 775 €5 455 €4 155 €3 320 €--22 168 €
78 950 €5 302 €4 003 €3 648 €--18 520 €
89 129 €5 145 €3 845 €3 985 €--14 536 €
99 312 €4 981 €3 682 €4 330 €--10 205 €
109 498 €4 813 €3 513 €4 685 €--5 520 €
119 688 €4 638 €3 339 €5 050 €--470 €
129 882 €4 457 €3 158 €5 424 €---
1310 079 €4 271 €2 971 €5 809 €---
1410 281 €4 077 €2 778 €6 204 €---
1510 487 €3 877 €2 578 €6 609 €---
1610 696 €3 670 €2 371 €7 026 €---
1710 910 €3 456 €2 157 €7 454 €---
1811 128 €3 235 €1 935 €7 894 €---
1911 351 €3 006 €1 706 €8 345 €---
2011 578 €2 769 €1 469 €8 809 €---
2111 810 €2 524 €1 224 €9 286 €---
2212 046 €2 270 €970 €9 776 €---
2312 287 €2 007 €708 €10 279 €---
2412 532 €1 736 €437 €10 796 €---
2512 783 €1 455 €156 €11 328 €---
TOTAL254 561 €161 391 €70 047 €93 170 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 669 €-6 420 €+8 089 €
2+1 669 €0 €+1 669 €
3+1 669 €0 €+1 669 €
4+1 669 €0 €+1 669 €
5+1 669 €0 €+1 669 €
6+1 669 €0 €+1 669 €
7+1 669 €0 €+1 669 €
8+1 669 €0 €+1 669 €
9+1 669 €0 €+1 669 €
10+1 669 €0 €+1 669 €
11+1 669 €0 €+1 669 €
12+1 669 €+1 627 €+42 €
13+1 669 €+1 743 €-74 €
14+1 669 €+1 861 €-192 €
15+1 669 €+1 983 €-314 €
16+1 669 €+2 108 €-439 €
17+1 669 €+2 236 €-567 €
18+1 669 €+2 368 €-699 €
19+1 669 €+2 504 €-835 €
20+1 669 €+2 643 €-974 €
21+1 669 €+2 786 €-1 117 €
22+1 669 €+2 933 €-1 264 €
23+1 669 €+3 084 €-1 415 €
24+1 669 €+3 239 €-1 570 €
25+1 669 €+3 398 €-1 729 €
Total+41 725 €+28 092 €+13 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →