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Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface60.07m²
Coût Total191 040€
Loyer Annuel11 721€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 60.07 m²
Prix au m² : 2 297,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/13 étage, Ascenseur, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Votre agence Sixième Avenue, l'immobilier par M6 vous propose cet appartement en plein centre de Sarcelles pour investisseurs !! A 2 pas du tramway, beau 3 pièces comprenant entrée, séjour, cuisine ouverten dégagement, wc, salle de bains, 2 chambres, 1 cave, appartement LOUE 1100 euros cc Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3000.00 euros.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.975908, 2.367825
Total : 191 040€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.07m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11721€/an
Fourchette totale : 714€ - 1337€/mois
Fourchette annuelle : 8563€ - 16043€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 860,24 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 745 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+26 255€ (+23.5%)
Marge achat-revente :-79 295€ (-71.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 014,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 492,49€
Coût de l'assurance :16 716,00€
Taxe foncière : 1 172,06€/an
Soit par mois : 97,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 976,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-385,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Éléments sanitaires: 500€, Plomberie/Électricité: 400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:5 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités de la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 721 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 040 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 481 €
Revenus locatifs : +11 721 €
Charges déductibles : -53 481 €
Résultat foncier Année 1 : -41 761 €(Déficit de 41 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 481 €/an
Revenus locatifs : +11 721 €
Charges déductibles : -11 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20360.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 721 €53 487 €6 647 €-41 767 €21 400 €20 367 €20 367 €
211 955 €11 314 €6 473 €641 €--19 726 €
312 194 €11 134 €6 293 €1 060 €--18 666 €
412 438 €10 948 €6 107 €1 490 €--17 175 €
512 687 €10 755 €5 914 €1 932 €--15 243 €
612 940 €10 555 €5 714 €2 386 €--12 858 €
713 199 €10 348 €5 507 €2 852 €--10 006 €
813 463 €10 133 €5 293 €3 330 €--6 676 €
913 733 €9 911 €5 071 €3 821 €--2 855 €
1014 007 €9 681 €4 840 €4 326 €---
1114 287 €9 443 €4 602 €4 844 €---
1214 573 €9 196 €4 355 €5 377 €---
1314 865 €8 940 €4 100 €5 924 €---
1415 162 €8 676 €3 835 €6 486 €---
1515 465 €8 401 €3 561 €7 064 €---
1615 774 €8 117 €3 277 €7 657 €---
1716 090 €7 823 €2 982 €8 267 €---
1816 412 €7 518 €2 678 €8 893 €---
1916 740 €7 203 €2 362 €9 537 €---
2017 075 €6 876 €2 035 €10 199 €---
2117 416 €6 537 €1 696 €10 879 €---
2217 764 €6 186 €1 346 €11 578 €---
2318 120 €5 823 €982 €12 297 €---
2418 482 €5 447 €606 €13 035 €---
2518 852 €5 057 €216 €13 795 €---
TOTAL375 413 €259 510 €96 492 €115 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €0 €+2 461 €
6+2 461 €0 €+2 461 €
7+2 461 €0 €+2 461 €
8+2 461 €0 €+2 461 €
9+2 461 €0 €+2 461 €
10+2 461 €+441 €+2 020 €
11+2 461 €+1 453 €+1 008 €
12+2 461 €+1 613 €+848 €
13+2 461 €+1 777 €+684 €
14+2 461 €+1 946 €+515 €
15+2 461 €+2 119 €+342 €
16+2 461 €+2 297 €+164 €
17+2 461 €+2 480 €-19 €
18+2 461 €+2 668 €-207 €
19+2 461 €+2 861 €-400 €
20+2 461 €+3 060 €-599 €
21+2 461 €+3 264 €-803 €
22+2 461 €+3 473 €-1 012 €
23+2 461 €+3 689 €-1 228 €
24+2 461 €+3 911 €-1 450 €
25+2 461 €+4 138 €-1 677 €
Total+61 525 €+34 771 €+26 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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