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Maison 62m² à vigoulant

Bien expiré
VilleVigoulant (36)
Surface62
Coût Total104 604
Loyer Annuel4 527
Rentabilité4.33%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 300 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 843,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 4 pièces, 754 m² de terrain

Située au sud de l'Indre, dans un environnement calme et à dix minutes en voiture de Sainte-Sévère-sur-Indre, cette maison pleine de charme vous propose au rez-de-chaussée une cuisine aménagée et équipée, une salle à manger, un salon avec insert et une salle d'eau avec W.C. A l'étage : trois chambres en enfilades.

Agréable jardin clos de 750 m². Terrasse carrelée exposée plein sud. Deux cabanons de jardins avec électricité.

Huisseries en double vitrage bois avec volets roulants solaires.

Chauffage au gaz par citerne individuelle.

Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier – Nadine Tyrou – [Coordonnées masquées] - Agent commercial en immobilier - Rsac Châteauroux n° 848 996 302.

Honoraires inclus de 8.96% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 48 000 €. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1770.00 et 2460.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Horizon Sud Berry Immobilier : Nadine TYROU

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac

Rcp Groupama n° jusqu'au

Ville : Vigoulant
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.438060, 2.071810
Total : 104 604
Prix d'acquisition : 52 300
Travaux : 48 120
Valeur du bien : 100 420
Frais de notaire : 4 184
Coût estimé : 4 184
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 377€/mois
Loyer annuel estimé : 4527€/an
Fourchette totale : 300€ - 475€/mois
Fourchette annuelle : 3597€ - 5698€/an
Rentabilité brute :4.33%
Fourchette de rentabilité :3.44% - 5.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 604
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,38€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 546,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 817,76
Coût de l'assurance :9 414,36
Taxe foncière : 452,74€/an
Soit par mois : 37,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 377,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz par citerne individuelle
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage bois
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 120(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 720
    Isolation toiture/combles: 62 m² × 60€/m² = 3720€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage bois: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Vigoulant). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 527 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 604 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 398
Revenus locatifs : +4 527
Charges déductibles : -52 398
Résultat foncier Année 1 : -47 871(Déficit de 47 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 471
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 278 €/an
Revenus locatifs : +4 527
Charges déductibles : -4 278
Résultat foncier Années 2+ : 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26470.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 995(65% de 52 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 236 €/an
Calcul : 33 995 € × 3,636% = 1 236
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 52752 4023 452-47 87421 400 €26 474 €26 474 €
24 6184 1893 360429--26 046 €
34 7104 0943 264617--25 429 €
44 8053 9953 166810--24 619 €
54 9013 8933 0631 008--23 611 €
64 9993 7872 9581 211--22 400 €
75 0993 6782 8491 421--20 979 €
85 2013 5652 7361 635--19 344 €
95 3053 4482 6191 856--17 488 €
105 4113 3282 4982 083--15 405 €
115 5193 2032 3742 316--13 089 €
125 6293 0742 2452 555---
135 7422 9412 1112 801---
145 8572 8031 9733 054---
155 9742 6601 8313 314---
166 0932 5131 6833 580---
176 2152 3601 5313 855---
186 3392 2031 3744 137---
196 4662 0401 2114 426---
206 5961 8711 0424 724---
216 7271 6978685 030---
226 8621 5176885 345---
236 9991 3315025 668---
247 1391 1393096 001---
257 2829401106 342---
TOTAL145 014118 67149 81826 34321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 26 343
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+951-6 420+7 371
2+9510+951
3+9510+951
4+9510+951
5+9510+951
6+9510+951
7+9510+951
8+9510+951
9+9510+951
10+9510+951
11+9510+951
12+951+767+184
13+951+840+111
14+951+916+35
15+951+994-43
16+951+1 074-123
17+951+1 156-205
18+951+1 241-290
19+951+1 328-377
20+951+1 417-466
21+951+1 509-558
22+951+1 603-652
23+951+1 700-749
24+951+1 800-849
25+951+1 903-952
Total+23 775+11 830+11 945
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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