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Maison 164 m² à tarbes

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface164m²
Coût Total248 660€
Loyer Annuel18 763€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 972,56 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 9 pièces, 398 m² de terrain

Iad France - Jean-Jacques Carel vous propose : . Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.247026, 0.077621
Total : 248 660€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 235 900€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1564€/mois
Loyer annuel estimé : 18763€/an
Fourchette totale : 1215€ - 2013€/mois
Fourchette annuelle : 14577€ - 24151€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 283,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 262,35€
Coût de l'assurance :21 136,10€
Taxe foncière : 1 876,31€/an
Soit par mois : 156,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 563,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (parquet ou carrelage)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 200€
    Isolation des combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol - Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol - Salon:1 800€
    Rafraîchissement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 763 €/an
Calcul : 1 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 123 €
Revenus locatifs : +18 763 €
Charges déductibles : -87 123 €
Résultat foncier Année 1 : -68 360 €(Déficit de 68 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 723 €/an
Revenus locatifs : +18 763 €
Charges déductibles : -10 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46959.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 763 €87 131 €8 009 €-68 368 €21 400 €46 968 €46 968 €
219 138 €10 514 €7 792 €8 624 €--38 343 €
319 521 €10 290 €7 569 €9 231 €--29 113 €
419 912 €10 059 €7 337 €9 853 €--19 260 €
520 310 €9 820 €7 098 €10 490 €--8 770 €
620 716 €9 573 €6 852 €11 143 €---
721 130 €9 318 €6 597 €11 812 €---
821 553 €9 055 €6 333 €12 498 €---
921 984 €8 783 €6 061 €13 201 €---
1022 424 €8 502 €5 780 €13 922 €---
1122 872 €8 211 €5 489 €14 661 €---
1223 330 €7 911 €5 189 €15 418 €---
1323 796 €7 601 €4 879 €16 195 €---
1424 272 €7 281 €4 559 €16 991 €---
1524 758 €6 950 €4 228 €17 807 €---
1625 253 €6 608 €3 887 €18 644 €---
1725 758 €6 255 €3 533 €19 503 €---
1826 273 €5 890 €3 169 €20 383 €---
1926 798 €5 514 €2 792 €21 285 €---
2027 334 €5 124 €2 402 €22 210 €---
2127 881 €4 722 €2 000 €23 159 €---
2228 439 €4 306 €1 585 €24 132 €---
2329 007 €3 877 €1 155 €25 130 €---
2429 588 €3 434 €712 €26 154 €---
2530 179 €2 976 €254 €27 204 €---
TOTAL600 988 €259 706 €115 262 €341 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 940 €-6 420 €+10 360 €
2+3 940 €0 €+3 940 €
3+3 940 €0 €+3 940 €
4+3 940 €0 €+3 940 €
5+3 940 €0 €+3 940 €
6+3 940 €+712 €+3 228 €
7+3 940 €+3 544 €+396 €
8+3 940 €+3 749 €+191 €
9+3 940 €+3 960 €-20 €
10+3 940 €+4 177 €-237 €
11+3 940 €+4 398 €-458 €
12+3 940 €+4 626 €-686 €
13+3 940 €+4 859 €-919 €
14+3 940 €+5 097 €-1 157 €
15+3 940 €+5 342 €-1 402 €
16+3 940 €+5 593 €-1 653 €
17+3 940 €+5 851 €-1 911 €
18+3 940 €+6 115 €-2 175 €
19+3 940 €+6 385 €-2 445 €
20+3 940 €+6 663 €-2 723 €
21+3 940 €+6 948 €-3 008 €
22+3 940 €+7 240 €-3 300 €
23+3 940 €+7 539 €-3 599 €
24+3 940 €+7 846 €-3 906 €
25+3 940 €+8 161 €-4 221 €
Total+98 500 €+102 385 €+-3 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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