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Détails du bien

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface55.77
Coût Total95 280
Loyer Annuel7 117
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 55.77 m²
Prix au m² : 1 452,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Centre-ville de Verdun Appartement lumineux 2 pièces Situé au cœur de Verdun, à proximité immédiate des commerces, des transports et des berges de Meuse, cet appartement de 2 pièces au 2 étage offre un cadre de vie agréable et pratique. Entièrement prêt à vivre, il ne nécessite aucun travaux. Vous profiterez d'un séjour lumineux grâce à une belle exposition, d'une cuisine fonctionnelle, et d'une chambre confortable avec dressing. L'ensemble est parfaitement entretenu, idéal pour poser ses valises ou investir sereinement. La luminosité, la disposition des pièces et l'emplacement central en font un bien rare sur le secteur. Il conviendra aussi bien à une première acquisition, un pied-à-terre, qu'à un investissement locatif recherché. Bien proposé par Nicolas LARUE EI, agent commercial (RSAC 890769276) - https://www.century21-iv-verdun.com/mentions_legales/

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.162429, 5.383327
Total : 95 280
Prix d'acquisition : 81 000
Travaux : 7 800
Valeur du bien : 88 800
Frais de notaire : 6 480
Coût estimé : 6 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.77
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7117€/an
Fourchette totale : 472€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5661€ - 8948€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 165,51
Coût de l'assurance :8 098,80
Taxe foncière : 711,72€/an
Soit par mois : 59,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 280 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 902
Revenus locatifs : +7 117
Charges déductibles : -11 902
Résultat foncier Année 1 : -4 784(Déficit de 4 784 €)
Imputable sur revenu global : 4 784
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 102 €/an
Revenus locatifs : +7 117
Charges déductibles : -4 102
Résultat foncier Années 2+ : 3 016 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 11711 9053 069-4 7874 787 €--
27 2604 0222 9863 238---
37 4053 9362 9003 469---
47 5533 8472 8113 706---
57 7043 7562 7203 948---
67 8583 6612 6254 197---
78 0153 5632 5284 452---
88 1753 4622 4274 713---
98 3393 3582 3224 981---
108 5063 2502 2155 255---
118 6763 1392 1035 537---
128 8493 0241 9885 825---
139 0262 9051 8706 121---
149 2072 7831 7476 424---
159 3912 6561 6206 735---
169 5792 5251 4897 054---
179 7702 3901 3547 381---
189 9662 2501 2147 716---
1910 1652 1051 0708 060---
2010 3681 9569218 412---
2110 5761 8027668 774---
2210 7871 6436079 144---
2311 0031 4784439 525---
2411 2231 3082739 915---
2511 4481 1339710 315---
TOTAL227 96577 85744 166150 1084 787Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 436
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 108
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495-1 436+2 931
2+1 495+971+524
3+1 495+1 041+454
4+1 495+1 112+383
5+1 495+1 184+311
6+1 495+1 259+236
7+1 495+1 336+159
8+1 495+1 414+81
9+1 495+1 494+1
10+1 495+1 577-82
11+1 495+1 661-166
12+1 495+1 748-253
13+1 495+1 836-341
14+1 495+1 927-432
15+1 495+2 021-526
16+1 495+2 116-621
17+1 495+2 214-719
18+1 495+2 315-820
19+1 495+2 418-923
20+1 495+2 524-1 029
21+1 495+2 632-1 137
22+1 495+2 743-1 248
23+1 495+2 857-1 362
24+1 495+2 974-1 479
25+1 495+3 094-1 599
Total+37 375+45 032+-7 657
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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