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Détails du bien

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface55.77m²
Coût Total95 280€
Loyer Annuel7 117€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 55.77 m²
Prix au m² : 1 452,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Centre-ville de Verdun Appartement lumineux 2 pièces Situé au cœur de Verdun, à proximité immédiate des commerces, des transports et des berges de Meuse, cet appartement de 2 pièces au 2 étage offre un cadre de vie agréable et pratique. Entièrement prêt à vivre, il ne nécessite aucun travaux. Vous profiterez d'un séjour lumineux grâce à une belle exposition, d'une cuisine fonctionnelle, et d'une chambre confortable avec dressing. L'ensemble est parfaitement entretenu, idéal pour poser ses valises ou investir sereinement. La luminosité, la disposition des pièces et l'emplacement central en font un bien rare sur le secteur. Il conviendra aussi bien à une première acquisition, un pied-à-terre, qu'à un investissement locatif recherché. Bien proposé par Nicolas LARUE EI, agent commercial (RSAC 890769276) - https://www.century21-iv-verdun.com/mentions_legales/

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.162429, 5.383327
Total : 95 280€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.77m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7117€/an
Fourchette totale : 472€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5661€ - 8948€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 165,51€
Coût de l'assurance :8 098,80€
Taxe foncière : 711,72€/an
Soit par mois : 59,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 902 €
Revenus locatifs : +7 117 €
Charges déductibles : -11 902 €
Résultat foncier Année 1 : -4 784 €(Déficit de 4 784 €)
Imputable sur revenu global : 4 784 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 102 €/an
Revenus locatifs : +7 117 €
Charges déductibles : -4 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 016 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 117 €11 905 €3 069 €-4 787 €4 787 €--
27 260 €4 022 €2 986 €3 238 €---
37 405 €3 936 €2 900 €3 469 €---
47 553 €3 847 €2 811 €3 706 €---
57 704 €3 756 €2 720 €3 948 €---
67 858 €3 661 €2 625 €4 197 €---
78 015 €3 563 €2 528 €4 452 €---
88 175 €3 462 €2 427 €4 713 €---
98 339 €3 358 €2 322 €4 981 €---
108 506 €3 250 €2 215 €5 255 €---
118 676 €3 139 €2 103 €5 537 €---
128 849 €3 024 €1 988 €5 825 €---
139 026 €2 905 €1 870 €6 121 €---
149 207 €2 783 €1 747 €6 424 €---
159 391 €2 656 €1 620 €6 735 €---
169 579 €2 525 €1 489 €7 054 €---
179 770 €2 390 €1 354 €7 381 €---
189 966 €2 250 €1 214 €7 716 €---
1910 165 €2 105 €1 070 €8 060 €---
2010 368 €1 956 €921 €8 412 €---
2110 576 €1 802 €766 €8 774 €---
2210 787 €1 643 €607 €9 144 €---
2311 003 €1 478 €443 €9 525 €---
2411 223 €1 308 €273 €9 915 €---
2511 448 €1 133 €97 €10 315 €---
TOTAL227 965 €77 857 €44 166 €150 108 €4 787 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 436 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-1 436 €+2 931 €
2+1 495 €+971 €+524 €
3+1 495 €+1 041 €+454 €
4+1 495 €+1 112 €+383 €
5+1 495 €+1 184 €+311 €
6+1 495 €+1 259 €+236 €
7+1 495 €+1 336 €+159 €
8+1 495 €+1 414 €+81 €
9+1 495 €+1 494 €+1 €
10+1 495 €+1 577 €-82 €
11+1 495 €+1 661 €-166 €
12+1 495 €+1 748 €-253 €
13+1 495 €+1 836 €-341 €
14+1 495 €+1 927 €-432 €
15+1 495 €+2 021 €-526 €
16+1 495 €+2 116 €-621 €
17+1 495 €+2 214 €-719 €
18+1 495 €+2 315 €-820 €
19+1 495 €+2 418 €-923 €
20+1 495 €+2 524 €-1 029 €
21+1 495 €+2 632 €-1 137 €
22+1 495 €+2 743 €-1 248 €
23+1 495 €+2 857 €-1 362 €
24+1 495 €+2 974 €-1 479 €
25+1 495 €+3 094 €-1 599 €
Total+37 375 €+45 032 €+-7 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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