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Maison à vendre

VilleSaint-Junien (87)
Surface160m²
Coût Total183 750€
Loyer Annuel17 986€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 007,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, Terrasse, Pas de cave

A proximité de tous commerces, cette maison avec de beaux volumes vous offre une salle à manger, une cuisine, un séjour, 4 chambres, une salle de bain et une salle d'eau. Le tout avec jardin, terrasse et véranda. Chauffage gaz de ville. Une visite s'impose.

Ville : Saint-Junien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.885233, 0.898228
Total : 183 750€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 170 850€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1499€/mois
Loyer annuel estimé : 17986€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1905€/mois
Fourchette annuelle : 14153€ - 22857€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 466,27 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 603 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-73 353€ (-31.3%)
Marge achat-revente :50 853€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 973,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 218,74€
Coût de l'assurance :16 078,12€
Taxe foncière : 1 798,61€/an
Soit par mois : 149,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 123,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 986 €/an
Calcul : 1 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 750 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 392 €
Revenus locatifs : +17 986 €
Charges déductibles : -18 392 €
Résultat foncier Année 1 : -406 €(Déficit de 406 €)
Imputable sur revenu global : 406 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 792 €/an
Revenus locatifs : +17 986 €
Charges déductibles : -8 792 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 194 €/an
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 986 €18 398 €6 357 €-412 €412 €--
218 346 €8 632 €6 190 €9 714 €---
318 713 €8 459 €6 018 €10 253 €---
419 087 €8 281 €5 839 €10 806 €---
519 469 €8 096 €5 654 €11 373 €---
619 858 €7 904 €5 463 €11 954 €---
720 255 €7 706 €5 264 €12 549 €---
820 660 €7 501 €5 059 €13 160 €---
921 074 €7 288 €4 846 €13 786 €---
1021 495 €7 068 €4 626 €14 427 €---
1121 925 €6 840 €4 398 €15 085 €---
1222 363 €6 603 €4 162 €15 760 €---
1322 811 €6 359 €3 917 €16 452 €---
1423 267 €6 106 €3 664 €17 161 €---
1523 732 €5 843 €3 401 €17 889 €---
1624 207 €5 572 €3 130 €18 635 €---
1724 691 €5 290 €2 849 €19 401 €---
1825 185 €4 999 €2 557 €20 186 €---
1925 689 €4 697 €2 256 €20 991 €---
2026 202 €4 385 €1 943 €21 817 €---
2126 726 €4 061 €1 620 €22 665 €---
2227 261 €3 726 €1 285 €23 534 €---
2327 806 €3 379 €938 €24 427 €---
2428 362 €3 020 €578 €25 342 €---
2528 929 €2 648 €206 €26 281 €---
TOTAL576 100 €162 862 €92 219 €413 238 €412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 124 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 777 €-124 €+3 901 €
2+3 777 €+2 914 €+863 €
3+3 777 €+3 076 €+701 €
4+3 777 €+3 242 €+535 €
5+3 777 €+3 412 €+365 €
6+3 777 €+3 586 €+191 €
7+3 777 €+3 765 €+12 €
8+3 777 €+3 948 €-171 €
9+3 777 €+4 136 €-359 €
10+3 777 €+4 328 €-551 €
11+3 777 €+4 526 €-749 €
12+3 777 €+4 728 €-951 €
13+3 777 €+4 936 €-1 159 €
14+3 777 €+5 148 €-1 371 €
15+3 777 €+5 367 €-1 590 €
16+3 777 €+5 591 €-1 814 €
17+3 777 €+5 820 €-2 043 €
18+3 777 €+6 056 €-2 279 €
19+3 777 €+6 297 €-2 520 €
20+3 777 €+6 545 €-2 768 €
21+3 777 €+6 799 €-3 022 €
22+3 777 €+7 060 €-3 283 €
23+3 777 €+7 328 €-3 551 €
24+3 777 €+7 603 €-3 826 €
25+3 777 €+7 884 €-4 107 €
Total+94 425 €+123 971 €+-29 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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