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Maison à vendre

VilleÉcueillé (36)
Surface125m²
Coût Total89 422€
Loyer Annuel9 616€
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 150 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 577,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Maison de caractère située, au cœur du quartier historique. Elle propose au rez-de-chaussée un salon, un séjour, une chambre, une salle d'eau et des WC. À l'étage, deux grandes chambres, un bureau et une salle de bains avec WC. Grenier aménageable, porche. Potentiel d'agrandissement avec possibilité de créer des chambres.. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Écueillé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Coordonnées : 47.075800, 1.384820
Total : 89 422€
Prix d'acquisition : 72 150€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 83 650€
Frais de notaire : 5 772€
Coût estimé : 5 772€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9616€/an
Fourchette totale : 611€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7329€ - 12617€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 14.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :868,73 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 591 €
Prix d'achat :72 150 €
Décote à l'achat :-36 441€ (-33.6%)
Marge achat-revente :19 169€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 591,98€
Coût de l'assurance :7 600,87€
Taxe foncière : 961,60€/an
Soit par mois : 80,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 482 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 92€/m² = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 616 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 422 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 652 €
Revenus locatifs : +9 616 €
Charges déductibles : -15 652 €
Résultat foncier Année 1 : -6 036 €(Déficit de 6 036 €)
Imputable sur revenu global : 6 036 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 152 €/an
Revenus locatifs : +9 616 €
Charges déductibles : -4 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 464 €/an
Prix d'achat du bien : 72 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 898 €(65% de 72 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 705 €/an
Calcul : 46 898 € × 3,636% = 1 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 616 €15 655 €2 889 €-6 039 €6 039 €--
29 808 €4 077 €2 811 €5 732 €---
310 004 €3 996 €2 730 €6 008 €---
410 205 €3 913 €2 647 €6 292 €---
510 409 €3 827 €2 561 €6 582 €---
610 617 €3 738 €2 472 €6 879 €---
710 829 €3 646 €2 380 €7 183 €---
811 046 €3 551 €2 285 €7 495 €---
911 267 €3 453 €2 187 €7 814 €---
1011 492 €3 351 €2 086 €8 141 €---
1111 722 €3 247 €1 981 €8 475 €---
1211 956 €3 138 €1 873 €8 818 €---
1312 195 €3 027 €1 761 €9 169 €---
1412 439 €2 911 €1 645 €9 528 €---
1512 688 €2 792 €1 526 €9 896 €---
1612 942 €2 668 €1 403 €10 273 €---
1713 201 €2 541 €1 275 €10 660 €---
1813 465 €2 409 €1 144 €11 055 €---
1913 734 €2 273 €1 008 €11 461 €---
2014 009 €2 133 €867 €11 876 €---
2114 289 €1 988 €722 €12 301 €---
2214 575 €1 838 €572 €12 737 €---
2314 866 €1 683 €417 €13 183 €---
2415 163 €1 523 €257 €13 641 €---
2515 467 €1 357 €92 €14 109 €---
TOTAL308 003 €84 733 €41 592 €223 270 €6 039 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 812 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019 €-1 812 €+3 831 €
2+2 019 €+1 719 €+300 €
3+2 019 €+1 803 €+216 €
4+2 019 €+1 888 €+131 €
5+2 019 €+1 975 €+44 €
6+2 019 €+2 064 €-45 €
7+2 019 €+2 155 €-136 €
8+2 019 €+2 248 €-229 €
9+2 019 €+2 344 €-325 €
10+2 019 €+2 442 €-423 €
11+2 019 €+2 543 €-524 €
12+2 019 €+2 645 €-626 €
13+2 019 €+2 751 €-732 €
14+2 019 €+2 858 €-839 €
15+2 019 €+2 969 €-950 €
16+2 019 €+3 082 €-1 063 €
17+2 019 €+3 198 €-1 179 €
18+2 019 €+3 317 €-1 298 €
19+2 019 €+3 438 €-1 419 €
20+2 019 €+3 563 €-1 544 €
21+2 019 €+3 690 €-1 671 €
22+2 019 €+3 821 €-1 802 €
23+2 019 €+3 955 €-1 936 €
24+2 019 €+4 092 €-2 073 €
25+2 019 €+4 233 €-2 214 €
Total+50 475 €+66 981 €+-16 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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