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Maison à vendre

VilleSaint-Aubin-du-Désert (53)
Surface175m²
Coût Total195 123€
Loyer Annuel13 599€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 350 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 716,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 salles de bain, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin

La maison principale comprend une cuisine (13,89 m2) salon et salle à manger ouverts (31 m2) Salle d'eau et WC au rez-de-chaussée (3,7 m2)

Premier étage : Palier spacieux (6,25m2) Trois chambres confortables (9,16m2, 8,10m2 et 14,4m2) Salle de douche et WC (6,37m2).

A l'extérieur, la propriété comprend une grande grange avec un grenier à foin, un deuxième bâtiment avec un potentiel de rénovation, et une ruine attenante à la maison principale - parfaite pour l'extension ou la création d'un espace unique.

Située sur un terrain privé généreux avec un grand jardin et une allée privée, la maison bénéficie d'une situation rurale tranquille tout en étant accessible aux commodités locales.

Caractéristiques principales : Maison de caractère en pierre avec 3 chambres Salon/salle à manger, cuisine, 2 salles d'eau et 2 WC Grande grange avec grenier à foin Bâtiment supplémentaire à rénover + ruine Allée privée et grand jardin Situation paisible à la campagne.

Idéal comme maison familiale, retraite à la campagne ou projet avec possibilité d'agrandissement.

Commodités locales dans le village de Villaines-la-Juhel, à seulement 9 km. Ports ferry : Caen 132 km, Le Havre 192 km, Calais 414 km. Aéroports : Rennes 139 km, Tours 153 km, Paris 248 km.

Ville : Saint-Aubin-du-Désert
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.309228, -0.197732
Total : 195 123€
Prix d'acquisition : 125 350€
Travaux : 59 745€
Valeur du bien : 185 095€
Frais de notaire : 10 028€
Coût estimé : 10 028€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13599€/an
Fourchette totale : 873€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 10477€ - 17652€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :785,29 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :137 425 €
Prix d'achat :125 350 €
Décote à l'achat :-12 075€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-57 698€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 123€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :56,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 026,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 733,53€
Coût de l'assurance :17 073,26€
Taxe foncière : 1 359,93€/an
Soit par mois : 113,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6,37 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 745 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:26 250€
    Isolation toiture/combles: 175 m² × 150€/m² = 26250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 185€
    Rénovation salle de bain: 6,37 m² × 500€/m² = 3185€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 860€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Aubin-du-Désert (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 599 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 123 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 745 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 396 €
Revenus locatifs : +13 599 €
Charges déductibles : -68 396 €
Résultat foncier Année 1 : -54 797 €(Déficit de 54 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 397 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 651 €/an
Revenus locatifs : +13 599 €
Charges déductibles : -8 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33396.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 478 €(65% de 125 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 963 €/an
Calcul : 81 478 € × 3,636% = 2 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 599 €68 402 €6 614 €-54 803 €21 400 €33 403 €33 403 €
213 871 €8 482 €6 439 €5 389 €--28 014 €
314 149 €8 301 €6 258 €5 847 €--22 166 €
414 432 €8 114 €6 071 €6 318 €--15 848 €
514 720 €7 920 €5 877 €6 800 €--9 048 €
615 015 €7 719 €5 677 €7 295 €--1 753 €
715 315 €7 512 €5 469 €7 803 €---
815 621 €7 297 €5 254 €8 324 €---
915 934 €7 075 €5 032 €8 859 €---
1016 252 €6 845 €4 802 €9 408 €---
1116 577 €6 607 €4 564 €9 971 €---
1216 909 €6 360 €4 317 €10 549 €---
1317 247 €6 105 €4 062 €11 142 €---
1417 592 €5 841 €3 799 €11 751 €---
1517 944 €5 568 €3 526 €12 376 €---
1618 303 €5 286 €3 243 €13 017 €---
1718 669 €4 993 €2 951 €13 675 €---
1819 042 €4 691 €2 648 €14 351 €---
1919 423 €4 378 €2 335 €15 045 €---
2019 812 €4 054 €2 011 €15 758 €---
2120 208 €3 718 €1 676 €16 489 €---
2220 612 €3 371 €1 329 €17 241 €---
2321 024 €3 012 €969 €18 012 €---
2421 445 €2 641 €598 €18 804 €---
2521 874 €2 256 €213 €19 617 €---
TOTAL435 590 €206 550 €95 734 €229 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856 €-6 420 €+9 276 €
2+2 856 €0 €+2 856 €
3+2 856 €0 €+2 856 €
4+2 856 €0 €+2 856 €
5+2 856 €0 €+2 856 €
6+2 856 €0 €+2 856 €
7+2 856 €+1 815 €+1 041 €
8+2 856 €+2 497 €+359 €
9+2 856 €+2 658 €+198 €
10+2 856 €+2 822 €+34 €
11+2 856 €+2 991 €-135 €
12+2 856 €+3 165 €-309 €
13+2 856 €+3 343 €-487 €
14+2 856 €+3 525 €-669 €
15+2 856 €+3 713 €-857 €
16+2 856 €+3 905 €-1 049 €
17+2 856 €+4 103 €-1 247 €
18+2 856 €+4 305 €-1 449 €
19+2 856 €+4 514 €-1 658 €
20+2 856 €+4 727 €-1 871 €
21+2 856 €+4 947 €-2 091 €
22+2 856 €+5 172 €-2 316 €
23+2 856 €+5 404 €-2 548 €
24+2 856 €+5 641 €-2 785 €
25+2 856 €+5 885 €-3 029 €
Total+71 400 €+68 712 €+2 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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